Il y a deux ans et demi, on devenait propriétaire en Suisse. Ce fut la première grande étape de notre vie financière, qui nous a amené beaucoup de nouvelles interrogations.
Mais quel sera notre nouveau loyer ?
Une des grandes questions lié à l’accès à la propriété était de savoir combien on paierait de loyer une fois qu’on aurait acheté.
Avant de signer, on avait entendu plein de réponses allant de “Vous verrez vous allez payer beaucoup moins cher qu’en location !” jusqu’à l’opposé “Faites gaffe car oui, vous paierez moins mais y’a l’impôt foncier et d’autres taxes en plus comme la valeur locative sur les impôts…du coup c’est pas si avantageux que ça…”
On était du coup assez perdus et, même si les banques nous annonçait chacune une estimation prévisionnelle, on avait qu’une hâte (enfin, moi, le geek du budget de la famille) : c’était de passer quelques années dans notre nouvel appart et de faire nos calculs nous-mêmes, basés uniquement sur du concret.
Les choses à prendre en compte pour calculer son loyer en tant que proprio en Suisse
Les intérêts de l’hypothèque
La première chose à inclure dans notre équation concerne l’hypothèque (à moins que vous ayez acheté cash, évidemment…). Dans notre cas, c’est une hypothèque à taux fixe sur 10 ans, avec amortissement indirect via mon troisième pilier qui est en gage.
Jusqu’en 2026, nous devons donc payer CHF 9'328.80 d’intérêts (on est à 1.69%) par année, ce qui revient à CHF 777.40 par mois.
Les charges de co-propriété
Comme nous avons un appart en PPE, nous avons des charges de co-propriété comprenant des choses comme le fonds de rénovation (pour des futurs travaux de l’immeuble), l’électricité des communs (corridors, caves), les frais de notre administrateur de PPE (nous passons par une régie immobilière pour avoir quelqu’un de neutre à ce poste), ou encore la taxe d’épuration de l’immeuble.
Nous payons mensuellement CHF 330.65 de charges.
Taxe d’épuration des eaux usées
En tant que propriétaire, c’est nous qui devons payer la taxe d’épuration des eaux usées à la commune (vs. avant où c’était inclus dans le loyer).
Cette taxe se monte à CHF 51.70 par mois. Elle dépend grandement de votre lieu d’habitation mais je pense que c’est facile d’obtenir le montant en appelant l’administration de votre futur lieu d’habitation.
Impôt foncier
Du fait que nous utilisons un morceau de terrain de notre commune, nous devons nous acquitter d’un impôt foncier (aussi appelé impôt immobilier, impôt immobilier complémentaire, taxe immobilière, ou contribution immobilière selon les cantons).
De nouveau, il convient de vous renseigner avec votre lieu d’habitation pour en connaître le montant. Ce dernier peut ne pas exister du tout. Aussi, c’est un impôt entièrement différent de la valeur locative (que nous voyons au point suivant).
Nous payons ce montant annuellement directement sur facture à la commune, qui nous revient à CHF 38.70/mois.
Note à propos de la valeur locative
Lorsque vous devenez propriétaire, vous ne déduisez plus de loyer dans la catégorie “Déduction pour le logement” lorsque vous faites vos impôts. Par contre, vous avez une valeur locative (représentant ce que vous paieriez pour vivre dans le logement que vous acheté) qui s’ajoute à vos revenus, avec la contrepartie positive que vous pouvez déduire vos frais d’administration, taxes, et intérêts hypothécaires.
En effet, le système suisse “pose le postulat de l’égalité devant la loi de tous les êtres humains. Ce principe-clé du système juridique suisse déploie aussi ses effets en matière de droit fiscal, par l’exigence de l’égalité de traitement de tous les contribuables. Dans le contexte qui nous occupe, il s’agit du traitement équitable des propriétaires fonciers par rapport aux locataires […].”, comme l’explique bien l’Administration Fédérale des Contributions suisse dans ce document très détaillé sur la valeur locative.
Cela étant dit, en tant que locataire, on ne prend jamais en compte l’impact de son loyer lorsqu’on annonce son montant à quelqu’un. Du coup, cela ne fait pas de sens de prendre en compte l’impact de la valeur locative et des autres potentielles déductions en tant que propriétaire.
Mais comme je suis curieux, j’ai quand même fait une simulation : j’ai repris notre déclaration d’impôts 2017 et nous ai transformé en locataires avec le montant de notre ancien loyer. Au final, on gagne CHF 25.85 sur la totalité de ce qu’on paie en impôts en étant propriétaire.
Nota bene
Dans notre équation, je ne prends pas en compte les éléments qui se paient séparément du loyer comme l’electricité, l’eau, le chauffage, ou l’ECA car cela dépend de la consommation de chacun.
Le montant de notre loyer en tant que propriétaire en Suisse
Avant d’être propriétaire, notre loyer s’élevait à CHF 1'833 (charges incluses) pour un 110m2 (4.5 pièces) dans le Nord Vaudois.
Maintenant que nous avons acheté, nous payons un loyer de CHF 1'198.45 en tant que propriétaire en Suisse d’un bien de 130m2 (5.5 pièces) situé entre Lausanne et Yverdon-les-Bains.
CHF 777.40/mois (intérêts de l’hypothèque)
- CHF 330.65/mois (charges de co-propriété)
- CHF 51.70/mois (taxe d’épuration des eaux usées)
- CHF 38.70/mois (impôt foncier)
= CHF 1'198.45/mois = notre loyer mensuel en tant que propriétaire en Suisse
Cette simple comparaison de loyer montre qu’il est clairement avantageux d’être propriétaire. Mais il ne faut pas oublier que le loyer ne réprésente que ce qu’on paie chaque mois. Car il y a eu tout ce qu’on a payé en amont lors de l’achat de notre bien, comme le notaire ou les taxes à payer une seule fois.
C’est ce que je compte couvrir dans un prochain article pour voir combien nous a réellement coûter l’appartement depuis que nous y habitons.
J’espère qu’après ce blogpost, j’aurais enfin tous les éléments en main pour dépeindre le fameux article “Acheter ou louer en Suisse en tant que Mustachian, quelle est LA réponse ?” que j’aurais rêver avoir à disposition il y a trois ans en arrière.
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