Mon erreur immobilière à CHF 30'000 que mon cerveau refuse d'admettre

Bon, je pose ça par écrit, parce que je dois m’avouer ma propre erreur et l’accepter… et passer à autre chose.

Tu te rappelles mon immeuble locatif acheté récemment? Celui avec 21% de rendement annualisé à la revente dans 10 ans? Bah va falloir que je revoie mes calculs à la baisse…

On a dû laisser un billet de CHF 30'000 sur la table pour réparer une erreur débile que je n’aurais jamais dû laisser passer… mais bon, on est toujours plus intelligent après…

L’erreur à CHF 30'000 que je n’aurais jamais dû laisser passer

En gros, y’a quelques mois, après le passage d’un gros orage de grêle, on s’est rendu compte qu’il y avait une petite corniche mal fermée sur le toit.

Ni une ni deux, j’ai fait venir un professionnel pour qu’il regarde ce qu’on pourrait faire pour boucher ce trou, sans non plus mettre de l’or massif vu comme c’est une zone cachée. Il est venu et m’a proposé une solution un peu bancale, un peu trop à l’arrache on va dire…

Du coup, j’ai fait venir un deuxième entrepreneur un peu plus sérieux (et cher), pour avoir un autre avis et devis.

“Elle date de quand, votre toiture?”… le vrai diagnostic

Et là… douche froide…

Il est monté sous la charpente comme le premier, mais a regardé un peu plus en détail l’état de la toiture sur un des pans.

Et il me sort: “Hmmmm… elle date de quand cette partie de votre toiture? Non parce que là, vos tuiles commencent à être vraiment très poreuses… faudrait penser à refaire tout ça selon moi…”

Outch…!

Comme tout investisseur immobilier, je lui demande un ordre de grandeur du montant des travaux.

Sa réponse: “Dans les 20 à 30 mille a priori, car vos poutres sont saines, c’est vraiment les tuiles sur cette partie qui m’inquiètent… surtout si vous avez un nouvel épisode de grêle ou de pluies diluviennes, ça pourrait couler à certains endroits et vous faire des dégâts plus importants sur le bâtiment”.

Deuxième outch!!

Le malentendu sur le mot “toiture”

Pour l’histoire, je connaissais le vendeur historiquement. Et quand on a visité pour l’achat, j’avais évidemment pris ma checklist (la fameuse en 38 points de mon programme d’immobilier locatif) et posé la question de l’état de la toiture.

Et le vendeur avait donc appelé son entrepreneur en charpente habituel (et renommé, que je connais aussi moi-même) qui lui avait confirmé qu’elle était en très bon état et qu’elle tiendrait largement encore quelques décennies. Sauf qu’on parlait de deux choses différentes… eux toiture en mode charpentes avec les poutres et la structure du toit, et moi toiture en mode tout inclus avec les tuiles…

Je n’arrive pas à me rappeler si j’ai dit toiture moi-même, ou charpente quand j’ai posé la question initialement…

Mais bref…

Tout ça fait qu’on a entrepris les travaux plutôt tôt que tard, histoire de ne pas avoir quelconque souci d’infiltration qui nous coûterait encore plus cher.

Résultat des courses: 30k d’imprévus à sortir, ça fait mal. Niveau rendement annualisé (avec revente à 10 ans), on va passer de 21% à… nah attends, j’arrive pas encore à l’écrire…

Le piège mental: me convaincre que je n’avais pas tant perdu

Jusqu’ici, je me disais que c’était pas si grave, que ces 30k de travaux, c’était pas vraiment “perdu”…

Je refais de la toiture, donc j’augmente la valeur de l’immeuble, non? J’ai donc Googlé pour voir de combien je pouvais augmenter la valeur de l’immeuble après une rénovation de toit, afin de mettre à jour ça dans mon YNAB. Réponse: tu peux rajouter sur la valeur de ton immeuble au maximum 50% de la valeur des travaux de toiture.

Mon cerveau adorait cette version de l’histoire. Tellement plus propre. Tellement plus rassurante.

Qu'est-ce qu'une jolie histoire est plus agréable qu'un tableau Excel un peu trop honnête...

Sauf que… c’est exactement là que mon cerveau me racontait des salades. 🙃

Parce que oui, la valeur des travaux augmente la valeur de l’immeuble de 50%. MAIS. Si la toiture était déjà à refaire au moment de l’achat, alors ces 30k, j’aurais dû les déduire de mon prix d’achat. J’aurais dû acheter l’immeuble avec cette réalité incluse dans le prix. Là, je les paie en plus, par-dessus le prix que j’ai déjà payé. C’est pas de la création de valeur, c’est juste moi qui rattrape un truc que j’aurais dû voir venir.

Et ça, mathématiquement, ça veut dire une seule chose: mon fameux rendement annualisé (avec revente à 10 ans), il passe pas de 21% à “bah c’est pareil grâce à la plus-value”. Il passe de 21% à 18%. Point.

Ergh……

Et tu sais ce qui est le plus dur dans tout ça?

C’est pas tant les 30k. C’est de m’avouer que pendant quelques semaines, je me suis menti à moi-même avec une jolie petite histoire pour pas avoir à regarder le vrai chiffre en face. Mon cerveau préférait la fiction réconfortante au tableau Excel honnête. Et ça, pour un blogueur qui passe sa vie à parler de rationalité financière… c’est l’ego qui en prend un coup, pas que ma fortune nette…

La leçon: vérifie toi-même les gros postes en immobilier

La seule personne sur qui tu peux vraiment compter pour vérifier les trucs importants, en immobilier comme dans la vie, c’est toi. Toi, toi, et encore toi. Personne ne défendra tes intérêts aussi bien que toi-même.

Le vendeur était de bonne foi. Son entrepreneur charpentier (que je connais et respecte) était de bonne foi. Ma checklist était bonne. Et pourtant je me suis planté, simplement parce qu’on parlait de deux choses différentes derrière le même mot “toiture”. Eux: la structure, les poutres. Moi: tout, tuiles comprises.

Personne n’a menti (j’ose le croire).

Et c’est ça le piège: t’as pas besoin qu’on te mente pour te faire avoir. Il suffit d’un malentendu que personne ne prend le temps de lever, surtout avec une si longue checklist, et tout le stress qui va avec l’achat d’un immeuble locatif.

Donc maintenant, ma règle est gravée dans le marbre: sur les gros postes (toiture, structure, chauffage, façade, humidité), je ne me contente JAMAIS d’un “oui c’est bon” verbal. Je suis encore plus précis dans ma terminologie, et je fais monter mon propre expert, indépendant, payé par moi, avant de signer (ah oui, et je monte avec lui, moi aussi ;)). Donc à bon entendeur: vérifie vraiment par toi-même, surtout quand un chiffre à 5 zéros est en jeu.

Ça m’aura coûté 30k cette leçon. Alors oui, la vie est faite d’apprentissages jusqu’au jour de notre mort, mais celle-ci, elle coûte un peu trop cher à mon goût. J’espère qu’elle t’en coûtera 0! 😉

Et toi, c’était quoi ton “toit à toi”? Ce poste que t’as pas assez creusé avant de signer et qui t’a coûté cher après? Je suis curieux de savoir (et ça me consolera un peu 😅).