Investissement immobilier à 55% de rendement garanti

J'attendais de recevoir les intérêts de mon placement à 55% de rendement garanti avant de t'expliquer tous les détails de ce deal. Car tout comme toi, ça me paraissait vraiment impossible ou une arnaque au début ;)

Mais ça y est, j'ai bien reçu le total des CHF 16'500 d'intérêts pour mon placement de CHF 30'000 sur une année!

C'est quoi le secret alors?!

Je te l'ai déjà dit à plusieurs reprises, et c'est le conseil le plus "simple" qu'on puisse imaginer, mais il fonctionne.

Le secret?

Parler de ton envie d'investir au plus de personnes autour de toi, et ce, sans relâche. Ton boulanger, ton coiffeur (ah non, mince, on s'coupe les cheveux nous-mêmes les Mustachians), ton petit commerçant du village, le copain de ton cousin qui est électricien, ou ton oncle qui connaît plein de gens dans le bâtiment. Bref, t'as compris, à chaque occasion, tu parles de ton envie d'investir.

Histoire d'augmenter tes chances, tu précises le montant genre "J'ai 10-30kCHF à faire fructifier, tu connaîtrais pas quelqu'un dans l'immobilier, ou avec des bons plans sérieux?"

Et en parallèle, tu patientes. Et tu ne te précipites pas sur le premier projet foireux ou avec beaucoup trop de frais, mais tu analyses les propositions de manière purement rationnelle.

Pour preuve que ça fonctionne, je viens d'ailleurs de l'utiliser avec succès de nouveau en août dernier, et ai signé un autre investissement à 7% de rendement annualisé garanti contractuellement (c'est pas 55%, mais c'est pas si pire non plus ^^).

Ton électricien passe réparer une prise chez toi? Alors parle-lui de tes projets d'investissements, et demande-lui s'il connaît des constructions en cours ou à venir!

Les détails de l'histoire

En début d'hiver 2020, j'ai fait connaissance avec un lecteur qui travaille dans l'immobilier dans le canton de Vaud. On a échangé comme avec bon nombre d'entre vous à propos du mouvement FIRE, des investissements, etc.

Et il a vu passé un de mes articles où je disais être intéressé à investir dans l'immobilier en Suisse.

Ce qui m'a valu cet email:

Salut MP!

Potentiel investissement possible sur projet à petite-ville-suisse-xyz. 2 villas jumelles en vente sur plan.
Soit pour achat, soit pour vente sur plans à des tiers.

Financement nécessaire d'ici 2 mois.
55'000 fr. au total pour bloquer opération. Durée env. 1an. Bon rendement, 30'000 fr. à la clé. Tu peux aussi ne mettre que 30'000 fr. pour une première si tu préfères, avec 16'500 fr. à la clé.

Est-ce que cela peut potentiellement t'intéresser?

Si oui, je peux te présenter le projet et te donner tous les détails.

Je dois me positionner pour bloquer le terrain d'ici 8 jours.

Redis-moi!

J'apprenais plus tard qu'il m'écrivait rapidement depuis sa voiture entre deux RDVs, et que c'est pour ça que l'email sonnait comme une petite annonce saccadée à tendance un peu arnaqueuse... — de mon point de vue de blogueur, ne le prends pas mal l'ami, si tu lis ces lignes :D

Et je t'avoue qu'un délai de 8 jours me stressait pas mal, pour quelqu'un que je ne connaissais que via Internet...

Je lui répondais donc assez cash:

Ça me paraît trop beau pour être vrai ce 55% de rendement. C'est quoi le montage financier derrière?

Aussi, on a quoi comme "contrat" qui nous lie qui m'assure que tu n'es pas un arnaqueur, et que tu te barres avec le cash?

Et tu peux m'envoyer ton extrait du registre du commerce et de poursuites de la boîte, et tout autre doc qui peut montrer qu'on est vraiment en confiance? (j'ai un bon feeling, mais ça reste l'internet hein :))

Il m'expliquait donc une des clés de comment c'est possible d'avoir un tel rendement: ça ne représentait "que" 10% de rendement dans sa tête. Effectivement, il allait se faire environ CHF 165'000 de bénéfice sur l'opération, et il lâchait 10% (aka CHF 16'500) pour rétribuer l'investisseur qui lui apporterait les 30kCHF manquants.

Dans son optique, sans cet apport de fonds, il ne pouvait pas se positionner sur le projet, et sans se positionner, il gagnerait CHF 0. Donc normal pour lui de rémunérer tel quel.

Concernant le contrat, il était aussi d'avis de passer devant chez un notaire pour régler tout ça. Je peux te dire que ce point-là m'a rassuré, car le notaire vérifierait la moindre son identité.

Les risques d'un tel placement

Au début, on avait parlé que je prendrais part aux risques du projet.

Le plus gros étant que le permis de construire ne soit pas accepté, et donc que l'opération tombe à l'eau. On parlait d'un risque à CHF 20'000 pour les frais engagés avec le géomètre, le thermicien, etc. pour la mise à l'enquête du dossier. On s'était mis d'accord de partager ce risque avec un ratio à définir. Mais il avait vérifié auprès de la commune niveau LAT (Loi sur l'Aménagement du Territoire), et c'était en ordre donc le dossier passerait, oppositions ou pas.

L'autre risque était que les villas ne se vendent pas, et donc qu'il n'ait pas le cash flow pour me rembourser les intérêts. Dans ce cas, il les mettrait en location. Avec des calculs conservateurs, on arriverait à un rendement de 9.8% sur mes CHF 30'000 d'investis. Y'a pire comme investissement ;)

Y'a pas à dire, avoir de l'immobilier concret sous les yeux, ça aide à se lancer dans un deal risqué à 55%!

Au final, pour tester une première collaboration et me rassurer — et aussi car il avait parlé avec le Syndic en direct qui lui avait confirmé que ça passerait, il m'a proposé de dégager toute la partie "Partage de la prise de risques" du contrat pour ne pas complexifier le deal. Preuve qu'il était sûr que les villas se vendraient sans aucun problème avec leur prix bien aligné sur le marché — ce qui s'est passé dans la réalité.

D'autres éléments m'ont rassuré. Comme lorsqu'il a répondu à ma question sur son extrait de registre du commerce et de poursuites (que j'ai en fait commandé moi-même en parallèle sur le site du canton de Vaud pour CHF 18):

Aucun problème, je pourrai me mettre à nu. Après franchement il faut se rencontrer pour en parler en détail et voir le feeling. Pour le moment c'était une proposition. Si éventuellement tu es intéressé à donner suite sérieuse, on doit se voir entre 4 yeux**

Après sache que je n'ai pas envie de griller ma réputation, je suis en nom propre comme beaucoup d'architecte, et une poursuite à titre professionnel à un impact sur ma famille. Je n'ai pas une SA qui fait tampon à ce niveau là, donc je fait très attention à ce que je fait. Ensuite, je suis membre de plusieurs réseaux dans le domaine sur Vaud avec banques, avocats, notaires et compagnie. Si je fait une connerie je plante plus un clou dans le canton :)

Ces deux signaux ont fini de me rassurer quant au fait qu'il était sérieux, et pas un arnaqueur (ou bien c'en était un bon :D). Car quelqu'un qui valorise la rencontre entre 4 yeux, et qui tient plus à sa réputation qu'à l'argent qu'il pourrait perdre, ça pose de bonnes bases (selon mes valeurs).

Chronologie du deal

Pour te donner une idée, le deal s'est déroulé selon le calendrier suivant:

  • Janvier et février 2020: on a appris à se connaître. J'ai visité le terrain du futur projet (avec plans à l'appui) avec Mme MP 1. J'ai aussi rendu visite à sa femme et ses enfants chez lui (ça m'a rassuré, mais après, ça ne veut rien dire car y'en a qui n'ont pas de scrupules à arnarquer en impliquant leurs familles...)
  • Mars 2020: on est passés devant le notaire pour signer le contrat de prêt. Là, j'étais vraiment confiant, car tu peux difficilement faire valider une fausse identité chez un notaire suisse (ou bien? :D)
  • Entre mars 2020 et mars 2021: on est devenus potes, car on a pas mal la même vision de la vie, de la famille, et évidemment de l'argent
  • Fin mars 2021: CHF 30'000 + CHF 16'500 arrivaient sur notre compte bancaire suisse

Ton nouveau meilleur ami: tout maçon que tu aperçois sur un chantier aux alentours de chez toi :D

Attention!

Si tu te lances dans de tels investissements en mode 1-1, je ne peux que rajouter un paragraphe de "WARNING" ici, car c'est vraiment risqué. Et 55% n'est pas si cher payé, car là tu places toutes tes billes sur une personne privée, vs. dans 8'000 entreprises privées régies par les règles du commerce lorsque tu investis dans un ETF mondial.

Du coup, voici le minimum du minimum de "due diligence" que je te recommande avant de tester ce genre d'investissement:

  • Rencontre en personne
  • Visiter sa famille (s'il y a toujours des excuses au dernier moment pour annuler la rencontre, c'est un warning)
  • Demande un extrait du registre du commerce et des poursuites pour voir si la personne ne traîne pas des casseroles
  • Recherche son nom (et celui de son entreprise s'il en a une) sur Google, LinkedIn, Facebook, etc.
  • Passe devant chez le notaire (un que tu choisis toi-même, quitte à le payer) pour signer ton premier contrat avec cette nouvelle personne

Ton but est d'être ton propre détective privé. Tu veux trouver tout truc suspicieux avant de signer.

Si tout te semble en ordre, c'est à ce moment-là que tu peux envisager de prendre le risque. Car finalement, tout investissement ne vient pas sans risque.

Exercice de mise en pratique

T'es prêt à te bouger pour trouver de tels deals?

Alors voilà l'exercice que je te recommande. Pas compliqué, et terriblement efficace:

  1. Pendant 3 mois, parle à une nouvelle personne de ton réseau chaque jour (famille, amis, collègues, boulanger, entrepreneur vers chez toi, etc.) de ton envie d'investir dans l'immobilier en 1-1
  2. Effectue ta propre enquête de due diligence pour chaque proposition
  3. Viens nous faire un rapport de ton expérience dans 90 jours via la section des commentaires ci-dessous!

Voilà donc pour les détails de cette aventure humaine et business incroyable.

Maintenant, j'ai trois questions pour toi (tu peux y répondre dans les commentaires ou par retour d'email):

  1. T'as déjà experiménté les prêts privés en 1-1? Si oui, ton retour d'expérience est positif ou négatif, et pourquoi?
  2. T'as ce genre de besoin de prêt 1-1 pour de l'immobilier en Suisse, ou tout autre projet d'investissement sérieux? Si oui, ça m'intéresse d'en savoir plus! (j'applique ma propre méthode, tu vois :D)
  3. Niveau due diligence, t'as d'autres conseils pour des prêts en 1-1 comme ça?

  1. J'embarque dorénavant toujours Mme MP dans ce genre de projets d'investissement. D'une part, car c'est aussi son argent. Mais surtout, car elle arrive à détecter des choses que je ne vois pas (ça doit être un truc masculin vs. féminin), et dans tous les cas, quatre yeux et deux instincts valent mieux qu'un :) Enfin, elle seule a le pouvoir de calmer mes ardeurs quand je vois le positif d'un investissement, alors qu'elle, elle ne sent pas la personne. 


MON LIVRE "LIBRE À 40 ANS EN SUISSE"

"Tes articles sont géniaux MP, mais y'en a tellement que je ne sais pas par où commencer pour atteindre ma liberté financière. Tu me conseillerais quoi?"

Après 1 an de travail intense, voici ma réponse condensée en un seul endroit:

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