"Comment acheter mon premier bien immobilier en Suisse", le guide | Étape 1 - Votre capacité hypothécaire

Étape 1 - Votre capacité hypothécaire

J'aurais tant aimé que quelqu'un me prenne par la main il y a quelques mois lorsque nous avons commencé le processus d'achat de notre première maison en Suisse.

C'est la raison pour laquelle j'ai décidé de créer cette sorte de "guide" pour vous expliquer par quelles étapes je suis passé, de la recherche initiale à l'obtention des clés !

Encore une fois, je ne prétends pas être un expert en immobilier.

Je souhaite simplement partager avec vous mon expérience afin que vous puissiez en bénéficier autant que possible.

Dans cette première partie du guide intitulée "Capacité hypothécaire", je vais vous expliquer comment vous pouvez facilement éviter d'aller de déception en déception.
Qui veut être déçu dans sa vie ? Certainement pas vous chers lecteurs !

Soyez prêt à profiter de votre canapé pendant plusieurs soirées, mais aussi à sortir pour discuter avec des "vrais gens".
L'achat d'un bien immobilier est tellement excitant !

Je veux que vous soyez le leader de votre premier achat. Et non pas les banques !
Nous aborderons également ce point.

1/ Rassemblez vos chiffres

La première étape pour connaître votre capacité hypothécaire est de calculer combien d'argent vous avez accumulé jusqu'ici et combien vous gagnez actuellement.

Si vous avez calculé votre fortune, vous aurez déjà presque tout ce dont vous avez besoin.

Voici les quatre nombres que vous devez rassembler.

A/ De combien de cash êtes-vous prêt à vous séparer tout en ayant encore assez pour vivre ?

Nous parlons ici du cash et des actifs dont vous disposez.
En tant que Mustachian, vous devriez penser à conserver un fond d'urgence et ne pas tout miser comme au poker !

Dans cette catégorie, n'oubliez pas de prendre en compte l'argent que les personnes de votre famille pourraient vous prêter.

Dans notre cas, nous avions un peu moins de CHF 100'000 en cash, mais je savais que je pouvais également obtenir de l'argent (CHF 10-20k) de la part de mes parents au cas où ça serait vraiment nécessaire.

Pendant que nous parlons de donations entre les membres d'une famille et d'autres personnes : il y a des impôts qui peuvent être appliqués en fonction du montant donné.

Ca dépend aussi du canton dans lequel vous vivez.

J'ai trouvé ce résumé très intéressant des impôts suisses sur les donations (source : Crédit Suisse) qui vous montre tous les chiffres des impôts de votre Canton selon votre situation - vérifiez quand même le site web de votre canton car ce fichier date de 2015.

B/ Combien d'argent avez-vous sur votre 2ème pilier ?

Vous pouvez trouver cette information sur le document envoyé une fois par année par votre caisse de retraite : elle s'intitule "Prestations de sortie" ("Austrittsleistungen" en allemand).

Je profite de cette opportunité pour vous expliquer quelques règles à connaître concernant le 2ème pilier.

Règle #1 du deuxième pilier : Ne peut pas dépasser les 10% de la valeur totale du bien immobilier
Une loi suisse a été votée en 2012 pour assister les gens avec leur argent - tout le monde n'est pas un Mustachian malheureusement - afin qu'ils ne fassent pas faillite...
Cette loi limite le retrait du fond de pension afin qu'il ne puisse pas excéder 10% de la valeur totale du bien immobilier impose que vous ayez au minimum 10% de la valeur totale en cash.
Dans notre cas avec la valeur de notre bien de CHF 700'000, cela signifiait que le maximum que nous pouvions retirer de notre 2ème pilier minimum que nous devions avoir en cash était de CHF 70'000.

Nous n'avons pas eu à réfléchir trop longtemps car nous avions moins au total - être jeune peut avoir ses propres "avantages" !


MISE À JOUR 30.01.2017 :
Grâce au commentaire de @pave, j'ai corrigé une erreur dans le paragraphe ci-dessus.


Règle #2 du deuxième pilier : Vous devez rembourser tout ce que vous avez retiré si vous revendez votre bien
S'il s'avère que vous vendez votre propriété dans quelques années, vous devrez rembourser l'argent que vous avez retiré de votre caisse de retraite.

Règle #3 du deuxième pilier : Vous ne pouvez pas utiliser cette source de cash pour payer votre notaire
Vous ne pouvez pas utiliser l'argent de votre deuxième pilier pour payer les frais de notaire qui représentent environ 5% de la valeur du bien.

Règle #4 du deuxième pilier : Le retrait est imposé
Il y a des impôts appliqués au retrait de votre 2ème pilier que vous devrez payer environ 1 ou 2 mois après la transaction.
Mise à jour 27.04.2016 : grâce au commentaire de Scafo, je dois vous indiquer que si vous revendez votre bien, la taxe que vous avez payée vous sera remboursée (mais vous devrez la réclamer).

Vous devez préparer votre budget en conséquence.

Un exemple pour le Canton de Vaud : nous avons utilisé mon argent du 2ème pilier qui se montait à CHF 29'500, et avons reçu une facture fiscale d'environ CHF 1'000.

Vous pouvez utiliser cet outil en ligne de PostFinance pour calculer vos propres chiffres (il fonctionne pour les retraits des 2ème et 3ème piliers).

C/ Combien d'argent avez-vous sur votre 3ème pilier ?

Ce dernier chiffre est facultatif dans le rassemblement de vos données, car le 3ème pilier est un fonds de pension privé, ce qui signifie que ça ne peut être que vous qui avez décidé d'en ouvrir un.

Si vous en possédez un, vous avez le droit de le retirer en partie ou en totalité, car c'est l'une des trois utilisations autorisées qui sont : l'accès à la propriété, le déménagement à l'étranger, et la retraite.

Vous trouverez votre montant sur le document de mise à jour annuelle du statut de votre 3ème pilier, remis par votre entité de fond de pension.
Le chiffre s'intitule "valeur de rachat".

Comme pour le 2ème pilier, le cash que vous retirez de votre 3ème pilier est imposé.
Dans notre cas, nous avons utilisé CHF 20'000 du mien et avons payé CHF 500 d'impôts.
Ma femme a utilisé CHF 16'000 et a reçu une facture d'impôts de CHF 360.

Il y a toujours cette question de savoir si l'on devrait utiliser l'argent de sa retraite pour financer sa maison ?

Mon avis sur le sujet est que si vous n'achetez pas quelque chose pour parier et essayer de battre le marché de l'immobilier (i.e. s'il s'agit d'un investissement à long terme), j'ai tendance à préférer utiliser mon argent durement gagné comme je le veux au lieu de le laisser moisir dans un compte avec presque pas d'intérêts qui est réglementé par les loi de l'État - avec tout le respect et la confiance que j'ai pour la législation suisse.

D/ Votre salaire brut annuel

En plus de votre fortune, un nombre dont vous aurez besoin est votre salaire brut annuel afin de savoir si vous pouvez assumer les intérêts hypothécaires et vos nouveaux frais d'habitation. Cela peut être un élément bloquant dans la conclusion de votre hypothèque.

J'explique ci-dessous comment la vérification est calculée en Suisse.

2/ Calculer votre capacité hypothécaire

Maintenant que vous avez rassemblé tous vos chiffres, calculons votre capacité hypothécaire nous-mêmes avant d'aller chez les requins de la finance.

Vous pouvez utiliser l'un des nombreux outils en ligne pour cela.

Je vous laisse choisir votre banque ou assurance préférée, et regarder leur outil de calcul d'hypothèque en ligne - ils en ont presque tous un.

Mon outil indépendant préféré est celui de DL qui vous donne un aperçu rapide et précis de votre capacité hypothécaire.
N'hésitez pas à noter les taux d'intérêt proposés pour commencer à évaluer les options actuelles du marché.

Néanmoins, parce qu'on n'est jamais mieux servi que par soi-même, faisons un peu de maths (de base) ensemble !

Calcul avec notre exemple concret

Prenons notre exemple concret pour vous montrer comment calculer cela sur papier :

  • Cash disponible = CHF 74'500
  • Argent du 2ème pilier = CHF 29'500
  • Argent du 3ème pilier = CHF 36'000
  • __
  • Total cash disponible = CHF 140'000
  • __
  • Capacité hypothécaire = CHF 140'000 * 100 / 25 = CHF 560'000

Courte explication : en Suisse, les banques demandent 20% de la valeur du bien en acompte.
C'est une obligation légale.

Vous devez également payer en cash les frais de notaire qui représentent 5% additionnels de la valeur du bien.
Vous ne pouvez pas utiliser l'hypothèque pour les payer - ça reste de la théorie, car certaines institutions trouvent encore des solutions pour vous aider à les financer.

Cela nous ramène à un total de 25% d'acompte en cash pour obtenir une hypothèque suisse.

Ne négligez pas cette étape et faites vos calculs vous-même.

Ca vous aidera à être plus confiant lorsque vous affronterez les banquiers, et ça vous évitera une relation "enseignant-élève".

Ils ne sont pas plus intelligents que vous.

La seule différence clé sont les données qu'ils connaissent.

Vous pouvez les apprendre aussi.

Juste pour être clair, ici nous avons défini la valeur maximale de votre prêt hypothécaire, pas la valeur que vous ciblez !
Ne laissez pas votre banque décider ce que vous devez acheter.

C'est vous le leader de votre achat immobilier.

Maintenant que vous avez vos chiffres à portée de main, vous savez ce que vous pouvez rechercher et ainsi vous éviter d'aller de déception en déception.

3/ Vérifiez que vous pouvez supporter l'hypothèque et ses frais

À l'étape 1.d, je vous ai demandé de noter votre revenu brut annuel.

L'objectif est de contôler un dernier point afin de supprimer totalement les possibilités de déception lorsque vous arriverez au bureau de votre banquier.

En continuant avec l'exemple de la famille MP - oui, j'ai décidé de divulguer un peu plus de chiffres chers voyeurs, arrondissons notre revenu brut annuel à CHF 145'000.

La règle des créanciers est de vérifier que tous les intérêts + frais sur un an ne sont pas supérieurs à un tiers de votre (vos) revenu(s) brut(s) annuel(s).

Toujours basé sur notre exemple concret, voici à peu près comment ils le calculent :

  • Intérêts : notre hypothèque est de CHF 550'000, et pour être large, les banquiers prennent un taux d'intérêt de 5% pour être sûr que vous pourriez encore être à flot financièrement en cas de crise, ce qui nous donne CHF 27'500 (= CHF 550'000 x 0.05)
  • Frais : il se dit que généralement les charges annuelles totales devraient être d'environ 1% de la valeur totale du bien, donc environ CHF 7'000 dans notre cas (= CHF 700'000 x 0.01)
  • Amortissement :, comme vous devez rembourser une partie de votre prêt hypothécaire selon différentes règles en fonction de votre situation, on prend l'estimation approximative de 1% de la valeur hypothécaire comme valeur d'amortissement théorique : CHF 5'500 dans notre cas (= CHF 550'000 x 0.01)
  • Leasing/crédit : si vous n'êtes pas encore un véritable Mustachian (vraiment ?!?), vous devez également ajouter tout leasing et/ou crédit privé que vous avez peut-être contracté (et n'oubliez pas la (les) pension(s) alimentaire(s) si vous êtes dans cette situation)

Nous voici donc avec un montant théorique de charges pour le foyer MP de : CHF 27'500 + CHF 7'000 + 5'500 = CHF 40'000.

Notre capacité théorique maximale pour les charges correspond à 33% de notre revenu brut annuel : CHF 145'000 x 0.33 = CHF 47'850.

Youpi, nous sommes en zone sûre avec notre montant maximal théorique de CHF 47'850 > au montant total annuel théorique de CHF 40'000 !!!

4/ Comparez votre calcul avec la réalité

Une fois que vous avez fait vos devoirs, sortez et allez discuter avec les banquiers afin de vérifier vos hypothèses.

Préparez tous vos chiffres et rendez leur visite pour écouter leur conclusion concernant votre capacité hypothécaire.

Si vous avez suivi la deuxième étape de cet article, vous ne devriez pas avoir trop de déceptions, mais il est préférable de vérifier la théorie par rapport à la réalité de toute façon.
Et potentiellement, vous serez en mesure de nous enseigner encore plus de choses au cas où vous apprenez de nouveaux trucs !

Pendant que vous y êtes, commencez à collecter leurs taux d'intérêt afin de voir si ce que vous avez trouvé sur Internet était correct ou pas (ils ont souvent des conditions spéciales par rapport à ce qui est annoncé sur le web lorsque vous allez discuter avec eux).

Note importante : Ne vous engagez en rien à ce stade
En effet, vous n'avez aucune idée de ce que vous trouverez comme bien immobilier.
Quoi qu'il en soit, vous serez étonné de la façon dont ils vont vous traiter très rapidement car, à cette étape, vous ne disposez pas d'un cas réel pour lequel ils pourraient vous prêter de l'argent.

Un autre conseil : Rendez visite aux entreprises où vous êtes déjà client
Vous pourriez avoir des taux spéciaux en raison de votre fidélité.
Le rendez-vous devrait également être un peu plus rapide car la banque/l'assurance aura sûrement déjà une partie ou la plupart de vos informations personnelles - ou pas.

Dernier conseil : Assurez-vous d'avoir cet acompte de 25% en cash
Essayez également d'avoir suffisamment de cash afin de vous sentir très à l'aise de dépenser cette énorme somme d'argent.
Cela vous aidera à mener le jeu de la négociation et à ne pas avoir à prouver quoi que ce soit lors des premières réunions.

C'est ce qui nous est arrivé.

Nous ne le recommandons pas.

Prochaine étape : définir le "Quoi"

Vous connaissez maintenant quelle est votre capacité hypothécaire exacte.
Vous avez également une idée approximative des taux d'intérêt actuels.

La prochaine étape pour vous est de commencer à définir le "quoi".

Restez à l'écoute pour la deuxième partie de cette intéressante quête de bien immobilier.

Et s'il vous plaît, si vous êtes déjà en train de devenir propriétaire, partagez avec nous quelques détails croustillants à propos de votre situation. Je suis sûr que j'ai encore beaucoup de choses à apprendre.


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