Mein Immobilienfehler von CHF 30'000, den mein Hirn nicht wahrhaben will

Okay, ich schreibe das jetzt mal auf, weil ich mir meinen eigenen Fehler eingestehen und akzeptieren muss… und dann abschliessen.

Erinnerst du dich an meine Renditeliegenschaft, die ich kürzlich gekauft habe? Die mit 21% annualisierter Rendite beim Wiederverkauf in 10 Jahren? Tja, ich muss meine Zahlen wohl nach unten korrigieren…

Wir mussten CHF 30'000 auf den Tisch legen, um einen blöden Fehler zu beheben, den ich niemals hätte durchgehen lassen dürfen… aber gut, hinterher ist man immer schlauer…

Der CHF-30'000-Fehler, den ich niemals hätte durchgehen lassen dürfen

Kurz gesagt: Vor ein paar Monaten, nach einem heftigen Hagelsturm, haben wir gemerkt, dass ein kleines Gesims auf dem Dach nicht richtig verschlossen war.

Ohne lange zu überlegen, habe ich einen Profi kommen lassen, damit er schaut, wie wir dieses Loch stopfen könnten, ohne gleich ein Vermögen auszugeben, da es eine versteckte Stelle ist. Er kam vorbei und schlug mir eine etwas wacklige Lösung vor, ein bisschen zu husch-husch, sagen wir mal…

Also habe ich einen zweiten Unternehmer kommen lassen, etwas seriöser (und teurer), um eine zweite Meinung und eine zweite Offerte zu bekommen.

“Von wann ist Ihr Dach?”… die echte Diagnose

Und dann… kalte Dusche…

Er stieg wie der Erste unter den Dachstuhl, schaute sich aber den Zustand der Bedachung auf einer der Dachflächen etwas genauer an.

Und er meinte: “Hmmmm… von wann ist dieser Teil Ihres Dachs? Also Ihre Ziegel werden hier langsam echt sehr porös… da sollte man meiner Meinung nach das Ganze neu machen…”

Autsch…!

Wie jeder Immobilieninvestor fragte ich ihn nach einer groben Grössenordnung für die Kosten der Arbeiten.

Seine Antwort: “So um die 20'000 bis 30'000 wahrscheinlich, denn Ihre Balken sind intakt. Es sind wirklich die Ziegel auf diesem Teil, die mir Sorgen machen… vor allem, wenn es nochmals Hagel oder Starkregen gibt, könnte es an gewissen Stellen durchsickern und grössere Schäden am Gebäude verursachen”.

Zweites Autsch!!

Das Missverständnis rund um das Wort “Dach”

Zur Vorgeschichte: Ich kannte den Verkäufer schon lange. Und als wir die Liegenschaft vor dem Kauf besichtigten, hatte ich natürlich meine Checkliste dabei (die berühmte mit 38 Punkten aus meinem Programm für Renditeimmobilien) und die Frage nach dem Zustand des Dachs gestellt.

Der Verkäufer hatte daraufhin seinen üblichen Zimmermann angerufen (einen renommierten, den ich selber auch kenne), der ihm bestätigte, dass es in sehr gutem Zustand sei und locker noch ein paar Jahrzehnte halten würde. Nur dass wir von zwei verschiedenen Dingen sprachen… sie meinten mit “Dach” den Dachstuhl mit den Balken und der Tragstruktur, und ich meinte mit “Dach” alles inklusive, mit den Ziegeln…

Ich kann mich nicht mehr erinnern, ob ich, als ich ursprünglich fragte, selber “Dach” gesagt habe oder “Dachstuhl”…

Aber egal…

Das alles führte dazu, dass wir die Arbeiten eher früher als später in Angriff nahmen, um bloss keine Probleme mit eindringendem Wasser zu bekommen, die uns noch teurer zu stehen kämen.

Unter dem Strich: 30k an unvorhergesehenen Kosten, die rausmüssen, das tut weh. Bei der annualisierten Rendite (mit Wiederverkauf in 10 Jahren) gehen wir von 21% auf… nee, warte, ich bringe es noch nicht übers Herz, es hinzuschreiben…

Die Denkfalle: mir einreden, ich hätte gar nicht so viel verloren

Bis jetzt habe ich mir eingeredet, es sei nicht so schlimm, diese 30k an Arbeiten seien nicht wirklich “verloren”…

Ich mache ja einen Teil des Dachs neu, also steigere ich den Wert der Liegenschaft, oder? Also habe ich gegoogelt, um wie viel ich den Wert der Liegenschaft nach einer Dachsanierung erhöhen kann, um das in meinem YNAB zu aktualisieren. Antwort: Du kannst höchstens 50% des Werts der Dacharbeiten zum Wert deiner Liegenschaft dazurechnen.

Mein Hirn liebte diese Version der Geschichte. So viel sauberer. So viel beruhigender.

Wie viel angenehmer eine schöne Geschichte doch ist als eine etwas zu ehrliche Excel-Tabelle...

Nur dass… genau da hat mir mein Hirn einen Bären aufgebunden. 🙃

Denn ja, die Arbeiten steigern den Wert der Liegenschaft um 50% des Werts der Dacharbeiten. ABER. Wenn das Dach schon zum Zeitpunkt des Kaufs sanierungsbedürftig war, dann hätte ich diese 30k von meinem Kaufpreis abziehen müssen. Ich hätte die Liegenschaft mit dieser Realität im Preis inbegriffen kaufen müssen. So zahle ich sie zusätzlich, obendrauf auf den Preis, den ich schon bezahlt habe. Das ist keine Wertschöpfung, das bin einfach ich, der ich etwas nachhole, das ich hätte kommen sehen müssen.

Und das bedeutet mathematisch nur eines: meine berühmte annualisierte Rendite (mit Wiederverkauf in 10 Jahren) geht nicht von 21% auf “ach, dank Wertsteigerung ist es ja gleich”. Sie geht von 21% auf 18%. Punkt.

Argh……

Und weisst du, was das Schwierigste an der ganzen Sache ist?

Es sind nicht mal so sehr die 30k. Es ist das Eingeständnis, dass ich mich ein paar Wochen lang mit einer schönen kleinen Geschichte selbst belogen habe, um der echten Zahl nicht ins Auge schauen zu müssen. Mein Hirn zog die tröstliche Fiktion der ehrlichen Excel-Tabelle vor. Und das kratzt, für einen Blogger, der sein Leben lang über finanzielle Rationalität redet… am Ego, nicht nur am Nettovermögen…

Die Lektion: prüfe die grossen Posten bei Immobilien selbst

Die einzige Person, auf die du dich wirklich verlassen kannst, um die wichtigen Dinge zu prüfen, bei Immobilien wie im Leben, bist du. Du, du, und nochmals du. Niemand verteidigt deine Interessen so gut wie du selbst.

Der Verkäufer war in gutem Glauben. Sein Zimmermann (den ich kenne und schätze) war in gutem Glauben. Meine Checkliste war gut. Und trotzdem habe ich mich vertan, einfach weil wir zwei verschiedene Dinge hinter demselben Wort “Dach” meinten. Sie: die Struktur, die Balken. Ich: alles, Ziegel inklusive.

Niemand hat gelogen (das will ich zumindest glauben).

Und genau das ist die Falle: Es braucht keine Lüge, damit du reinfällst. Es reicht ein Missverständnis, das aufzuklären sich niemand die Zeit nimmt, gerade bei so einer langen Checkliste und dem ganzen Stress, der mit dem Kauf einer Renditeliegenschaft einhergeht.

Also gilt jetzt bei mir eine in Stein gemeisselte Regel: Bei den grossen Posten (Dach, Struktur, Heizung, Fassade, Feuchtigkeit) gebe ich mich NIE mit einem mündlichen “ja, passt schon” zufrieden. Ich bin noch präziser mit meiner Terminologie und lasse vor der Unterschrift meinen eigenen, unabhängigen und von mir bezahlten Experten kommen (ach ja, und ich steige selber mit ihm hoch ;)). Also, wer’s hören will: prüfe wirklich selbst, vor allem, wenn eine fünfstellige Summe auf dem Spiel steht.

Diese Lektion wird mich 30k gekostet haben. Klar, das Leben besteht aus Lektionen bis zu unserem letzten Tag, aber diese hier ist mir etwas zu teuer. Ich hoffe, dich kostet sie 0! 😉

Und du, was war dein “eigenes Dach”? Der Posten, den du vor der Unterschrift zu wenig hinterfragt hast und der dich danach teuer zu stehen kam? Ich bin gespannt (und es tröstet mich ein bisschen 😅).