Kaufen oder mieten in der Schweiz, DIE Antwort!

"Kommt darauf an...", antwortete mir ein Kollege.

Ich grub ein bisschen tiefer: "Aber wovon hÀngt es ab?"

"Tja... das ist kompliziert, weisst du... du musst viele Dinge wie Steuern, Anschaffungskosten und die langfristigen Mietkosten berĂŒcksichtigen... kurz gesagt, es kommt darauf an und ist es nicht einfach."

Danke fĂŒr die ausweichende Antwort.

Und ich will euch gar nicht erst von anderen Situationen erzÀhlen wie:

  • Mein alter Onkel, der frĂŒher sagte, dass es besser sei, Vermieter zu sein als Mieter, weil ich nicht jeden Monat das Geld fĂŒr die Miete aus dem Fenster werfen wĂŒrde
  • Mein Vater, der mir immer sagte, dass Investitionen in Stein eines der sichersten Dinge sei, die man tun kann
  • Mein Bankier oder meine Versicherungsgesellschaft, die die Aussagen meines Vaters bestĂ€tigten, damit ich an seiner statt eine Hypothek aufnehmen wĂŒrde, damit der Banker oder Versicherungsmensch den berĂŒhmten Jahresendbonus fĂŒr seinen Porsche bekommen konnte

TatsÀchlich konnte keiner von ihnen mir eine konkrete Antwort geben. Und das machte mich wahnsinnig! Ein kartesischer Geist wie meiner konnte nicht glauben, dass es keinen Taschenrechner gab, der mir sagen konnte, ob es besser wÀre, eine Wohnung (oder ein Haus) in der Schweiz zu kaufen oder zu mieten.

Das Schlimmste daran ist, dass ich die Antwort auf diese Frage erst fand, nachdem wir unser eigenes Haus gekauft hatten.

Am Ende war mein Kollege der, der Recht hatte.

Die anderen Meinungen, die ich erhielt, waren nur Überzeugungen oder Behauptungen aus reinem Eigeninteresse.

"Aber MP, wovon hĂ€ngt es denn ab?!” höre ich euch vor eurem Bildschirm murmeln.

"Wovon um Gottes Willen hÀngt es ab?!"

Nun, es hĂ€ngt von eurer persönlichen Situation ab, d. h. den Kosten eurer aktuellen Miete, den Kosten fĂŒr das, was ihr stattdessen kaufen wĂŒrdet, und schliesslich davon, was ihr mit der Differenz zwischen diesen beiden Ausgabenposten tun wĂŒrdet.

Nach allgemeiner Ansicht zahlt sich die von dir gezahlte "Miete" aus, sobald du deine Hypothek abbezahlst, anstatt das Geld jeden Monat in Form von Miete zu verheizen. Was die allgemeine Ansicht jedoch vergisst, ist, dass es eine Vielzahl zusÀtzlicher Kosten gibt, wenn du ein Eigenheim besitzt:

  • Amortisation (was wir gerade beschrieben haben — d. h. RĂŒckzahlung deiner Hypothek)
  • Die Zinsen fĂŒr deine Hypothekenschulden — weil Banken und Versicherungsunternehmen Geld nicht kostenlos verleihen...
  • Die Kosten und Wartungskosten deiner Immobilie (die, wenn du mietest, fĂŒr gewöhnlich der Vermieter trĂ€gt)
  • Mögliche Renovierungen auf lange Sicht

Die Berechnung zweier Szenarien zwischen Mieter und Vermieter auf dieser Basis ist etwas komplex, aber machbar.

Ausser, dass eine andere Variable zu berĂŒcksichtigen ist: die OpportunitĂ€tskosten. Als WohneigentĂŒmer musst du Eigenkapital einbringen, um deine Hypothek zu erhalten (mindestens 20% des Gesamtwerts der Immobilie) sowie NotargebĂŒhren. Dieses Geld könnte, wenn du Mieter bleibst, investiert werden (beispielsweise an der Börse) und dir möglicherweise mehr einbringen, als wenn du es in Stein steckst.

Also, ja, die Antwort auf "Soll ich in der Schweiz kaufen oder mieten?" lautet definitiv "Kommt drauf an!"

Ich musste 6 Jahre bloggen, um eine definitive Antwort auf dieses Problem zu finden. TatsĂ€chlich kam ich Anfang 2020 mit dem GrĂŒnder von Moneyland.ch wegen eines Interviews auf seiner Website ĂŒber die FIRE-Bewegung in Kontakt. Und wĂ€hrend des GesprĂ€chs erzĂ€hlte er mir, dass er einen sehr detaillierten und kostenlosen (!) automatischen Rechner hatte, um die Antwort auf die berĂŒhmte Frage "Kaufen oder mieten in der Schweiz?" unter BerĂŒcksichtigung der persönlichen Situation zu erfahren.

Ich schlage daher vor, wir nehmen uns zwei konkrete Beispiele vor, damit ihr die Berechnungsmethode versteht. Denn schlussendlich ist es gar nicht so kompliziert.

Auf diese Weise könnt ihr anschliessend euren eigenen Fall berechnen und eine fundierte Entscheidung treffen.

Konkretes Beispiel #1: Sollten Julia und Steven in Olten kaufen oder mieten?

Julia und Steven mieten mit ihren beiden Kindern eine 107 Quadratmeter grosse 4.5-Zimmer-Wohnung in Olten. Sie zahlen CHF 2'015 pro Monat Miete, einschliesslich Nebenkosten - was im Jahr 2020 nicht viel ist, aber sie leben seit vier Jahren in derselben Wohnung. Sie möchten eine 4.5-Zimmer-Wohnung in einem Wohngebiet von Olten kaufen. Sie haben eine gefunden, die zum Preis von CHF 770'000 ausgeschrieben ist.

"Kaufen oder mieten"-Rechner von Moneyland.ch

Um herauszufinden, ob es fĂŒr sie besser ist, weiter zu mieten oder zu kaufen, bereiten sie alle Daten vor, die in das Moneyland.ch-Formular eingefĂŒgt werden mĂŒssen, beginnend mit Informationen ĂŒber ihren potenziellen Kauf:

  • Kaufpreis: das ist einfach, es sind CHF 770'000
  • Eigenmittel: ditto, sie wissen, dass sie die 20% (derzeit gesetzlich vorgeschriebenes Minimum) haben, d. h. CHF 154'000
  • Hypothekarzins in %: Sie ĂŒberlegen, zunĂ€chst eine 10-jĂ€hrige Hypothek aufzunehmen, um ihre Miete langfristig zu sichern. Der ihnen bisher genannte Zinssatz betrug durchschnittlich 1%
  • Neben- und Unterhaltskosten pro Jahr: sie tragen 1% des Wertes der Immobilie ein, wie es auf dem Gebiet ĂŒblich ist, d. h. CHF 7'700
  • Amortisationsdauer: In der Schweiz ist eine Hypothek in zwei Teile aufgeteilt. Die erste Hypothek betrĂ€gt 66% des Gesamtpreises der Immobilie (d. h. CHF 508'200 in unserem Beispiel), und die zweite Hypothek entspricht dem Restbetrag (CHF 770'000 - CHF 154'000 - CHF 508'200 = CHF 107'800). Dieser Betrag der zweiten Hypothek muss innerhalb von maximal 15 Jahren zurĂŒckgezahlt werden. Es gibt jedoch Möglichkeiten, diese Regel durch indirekte Amortisation durch FĂŒllen einer 3a-SĂ€ule zu umgehen, die zur RĂŒckzahlung der Hypothek am Tag deiner Pensionierung verwendet wird (die tatsĂ€chliche, d. h. 65 Jahre nach heutigem Stand, nicht dein FIRE-Vorruhestand). Was unser Ehepaar angeht, es beschliesst, diese zweite Hypothek ĂŒber einen Zeitraum von 15 Jahren zurĂŒckzuzahlen, d. h. CHF 107'800/15 = CHF 7'187 pro Jahr
  • Total Renovationen: Die Kosten fĂŒr Renovierungen, wenn die von dir gekaufte Immobilie renoviert werden muss. Bei unserem Paar fallen keine an, da es eine neue Immobilie kauft
  • Kaufnebenkosten: Dies setzt sich zusammen aus einmaligen Kosten wie NotargebĂŒhren, Übertragungssteuer (eine Steuer auf die Übertragung eines Eigentumsrechts von einer Person auf eine andere), Grundbucheintrag (Eintrag von euch als EigentĂŒmer des betreffenden GrundstĂŒcks in einem Register). Insgesamt erhalten Julia und Steven eine Rechnung, die sie von ihrem eigenen Geld (zusĂ€tzlich zu ihrer eigenen Anzahlung) in Höhe von 5% des Gesamtverkaufspreises, d. h. CHF 38'500, bezahlen mĂŒssen
  • Eigenmietwert: Das ist ein fiktives steuerpflichtiges Einkommen, das den Mieteinnahmen entspricht, die ein Vermieter erhalten könnte, wenn er sein Eigentum vermieten wĂŒrde, um ein soziales Schweizer Steuersystem zwischen Mietern und Vermietern aufrechtzuerhalten. Wir berĂŒcksichtigen dies bei unserer Berechnung, da dieser Betrag die Besteuerung von Julia und Steven Ă€ndert. Eine einfache Methode, die von Steuerspezialisten hĂ€ufig zur Berechnung des Mietwerts verwendet wird, besteht darin, eine ungefĂ€hre Miete zu berechnen, die wir mit 12 und dann mit 70% multiplizieren. FĂŒr unsere zwei TurteltĂ€ubchen nehmen wir: CHF 2'400 × 12 × 70% = CHF 20'160
  • Steuerabzug Liegenschaftskosten: Damit sind vom Einkommen abziehbare Immobilienkosten, gemeint, z. B. Wartungskosten (Reparaturen oder Renovierungen, die keine Kapitalgewinne generieren), Betriebskosten (Heizung, Strom, Wasser, Instandhaltung von HĂ€usern) und VerwaltungsgebĂŒhren (z. B. die Kosten einer Firma, die ein MiteigentumsgebĂ€ude verwaltet). Wie von ihrem Bankier empfohlen, rechnen unsere zukĂŒnftigen EigentĂŒmer mit 1% des Verkaufspreises, d. h. CHF 7'700 pro Jahr
  • Grenzsteuersatz in %: Dies ist der Steuerbetrag, den du pro Einheit von CHF 1'000 zusĂ€tzlich zu deinem zu versteuernden Einkommen zahlst (Berechnungsmethode siehe [1] unten). Julia und Steven liegen bei einem Satz von 21%
  • Wertzunahme Immobilie in % pro Jahr: Diese entspricht der Wertsteigerung deiner Immobilie im Laufe der Jahre. Experten (wie Mathieu!) sind sich einig, dass der Wert einer Immobilie in der Schweiz im Durchschnitt um 1 bis 1,5% pro Jahr steigt. Unsere Liebenden haben sich entschieden, 1.25% in den Rechner einzugeben

Ein Beispiel fĂŒr ein Wohneigentum bei Olten, das unseren zwei TurteltĂ€ubchen gefĂ€llt

Anschliessend gibt unser Paar Informationen zu seiner aktuellen Miete ein:

  • Miete pro Monat (ohne Nebenkosten): CHF 1'815
  • Nebenkosten pro Jahr: CHF 200 × 12 = CHF 2'400
  • Anlagezinssatz in %: Diese Anlage entspricht dem Wert des Eigenkapitals und der Anschaffungskosten, die an anderer Stelle als in der Immobilie (zum Beispiel an der Börse) angelegt wĂŒrden, wenn unser Paar Mieter bleiben wĂŒrde - dies wird verwendet, um die berĂŒhmten OpportunitĂ€tskosten zu berechnen. Da Steven ein erfahrener Investor ist, plant er eine jĂ€hrliche Rendite von 6%, weil er weiss, wie man das macht

Und schliesslich mĂŒssen sie noch den Zeitrahmen fĂŒr die Bewertung auswĂ€hlen. Sie entscheiden sich fĂŒr 25 Jahre, weil sie wissen, dass sie mindestens so lange in Olten bleiben wollen, bis ihre Kinder in die Arbeitswelt eintreten werden.

Das Ergebnis auf Moneyland.ch ist ĂŒberraschend im Vergleich zu dem, was Julia und Steven zuvor gehört hatten...

Option "Kauf"

  • Allgemeine Kaufkosten (Summe aus Zinskosten, Wartungskosten und -kosten, Amortisations-, Renovierungs- und Anschaffungskosten ĂŒber den gesamten Bewertungszeitraum): CHF -474'478.15
  • Steuerdifferenz zu Mieten: CHF +96'150.25, was einem Steuervorteil entspricht, der in der folgenden Summe von den Anschaffungskosten abgezogen wird
  • AbzĂŒglich Immobilienwert am Ende von 25 Jahren: CHF +1'050'428.55
  • Hypothek Ende Betrachtungsdauer: (entspricht der verbleibenden 1. fĂ€lligen Hypothek): CHF -508'195.00
  • Gesamttotal der Option "Kauf", wenn die Immobilie nach 25 Jahren weiterverkauft wird: CHF +163'905.65 (= 1'050'428.55 + 96'150.25 - 508'195.00 - 474'478.15)

Option "Miete"

  • Allgemeine Mietkosten: CHF -604'500.00
  • AbzĂŒglich Ertrag auf Eigenmitteln: CHF +633'685.10 — entspricht den sogenannten OpportunitĂ€tskosten, d. h., den Zinsen fĂŒr Anzahlung und Kaufkosten, wenn das Geld investiert wird, anstatt zur Finanzierung eines Kaufs verwendet zu werden
  • AbzĂŒglich Eigenmittel: CHF +154'000.00 (der Betrag des Eigenkapitals, der zur Erzielung des Gewinns in der obigen Zeile verwendet wird)
  • Gesamttotal der Option "Miete" fĂŒr 25 Jahre: CHF +183'185.10 (= 154'000.00 + 633'685.10 - 604'500.00)

Fazit des Moneyland.ch-Rechners: FĂŒr den Bewertungszeitraum ist Mieten um CHF 19'279.45 gĂŒnstiger als Kaufen.

Ergebnis der Simulation "Kaufen oder Mieten" von Moneyland.ch fĂŒr den Fall von Julia und Steven aus Olten

Durch das Spielen mit dem Rechner erkennt das Paar auch, dass Mieten umso interessanter wird, je mehr sie die Sperrfrist ihres Eigentums verlÀngern, zum Beispiel:

  • Über 30 Jahre ist es interessanter zu mieten, da es CHF 123'477.60 einbringt
  • Über 40 Jahre bringt die Miete CHF 567'905.45

Andererseits ist unter 24 Jahren Sperrfrist die Option "Kaufen" am interessantesten:

  • Über nur 15 Jahre ist der Kauf um CHF 47'753.50 gĂŒnstiger
  • Über 20 Jahre ist der Kauf um CHF 33'178.45 gĂŒnstiger

Wie ihr sicher verstanden habt, hĂ€ngt die Frage "Kauf oder Miete" in der Schweiz von vielen Kriterien ab, die berĂŒcksichtigt werden mĂŒssen. Am wichtigsten und am schwierigsten zu bewerten ist, wie lange man am selben Ort bleiben kann.

FĂŒr einen "minimalen" Unterschied in Bezug auf den investierten Gesamtbetrag zieht unser Paar den Kauf vor, weil es eine Immobilie haben kann, die zu ihm passt, um seine Familie zu grĂŒnden. Ausserdem möchten sie nicht ihrem Vermieter ausgeliefert sein, der eines Tages beschliessen könnte, ihren Mietvertrag zu beenden.

Danach können wir auch feststellen, dass ihr Beispiel voreingenommen ist (unser Fall war der gleiche), weil ihre aktuelle Miete einer weniger attraktiven Immobilie entspricht (weniger neu und weniger gut gelegen) als die, die sie kaufen möchten. Wenn sie also die gleiche Art von Immobilie haben möchten, die sie kaufen möchten, wĂŒrde ihre Miete tatsĂ€chlich CHF 2'450/Monat betragen (im Vergleich zu CHF 2'015 derzeit), sodass der Kauf tatsĂ€chlich eine potenzielle Gelegenheit werden könnte?
Wenn ihr euch in einer Ă€hnlichen Situation befindet, denkt daran, Äpfel mit Äpfeln zu vergleichen, wie man so schön sagt ;)

Konkretes Beispiel #2: Sollten Barbara und Henri in Nyon kaufen oder mieten?

Ansicht der Stadt Nyon am Ende des Tages (Bildnachweis: carnets-nordiques.com)

Barbara und Henri leben mit ihren beiden Kindern in einer 110 Quadratmeter grossen 4.5-Zimmer-Wohnung in Nyon. Sie zahlen CHF 2'700 Miete pro Monat, inklusive Nebenkosten. Sie interessieren sich fĂŒr eine 4.5-Zimmer-Wohnung in einer beliebten Wohngegend von Nyon zu einem Preis von CHF 1'175'000.

Sehen wir uns doch mal ihre Berechnungen an:

  • Kaufpreis: CHF 1'175'000
  • Eigenmittel: CHF 230'000
  • Hypothekarzins in %: 1%
  • Neben- und Unterhaltskosten pro Jahr: CHF 11'500
  • Amortisationsdauer: 15 Jahre
  • Amortisation pro Jahr: CHF 11'300
  • Total Renovationen: CHF 0
  • Kaufnebenkosten: CHF 57'500
  • Eigenmietwert: CHF 22'680
  • Steuerabzug Liegenschaftskosten: CHF 11'500
  • Grenzsteuersatz in %: 23
  • Wertzunahme Immobilie in % pro Jahr: 1.25%
  • Miete pro Monat: CHF 2'500
  • Nebenkosten pro Jahr: CHF 2'400
  • Anlagezinssatz in %: 1% — dieser Wert ist eine SchlĂŒsselkomponente. In der Tat wissen Barbara und Henri nicht, wie sie an der Börse investieren sollen. Sie gehen lieber auf Nummer sicher und investieren 1% ĂŒber 10 Jahre ĂŒber ihren Bankier (mit seinem Porsche!)
  • Betrachtungsdauer: 25 Jahre

Ergebnis des Rechners: Bei ihren Daten ist Kaufen um CHF 606'393.35 gĂŒnstiger als Mieten
In der Tat wird die Wertsteigerung der Immobilie grösser sein als die Gewinne, die sie durch ihre Investition ĂŒber die Bank erzielen werden.

Ergebnis der Moneyland.ch-Simulation "Kaufen oder Mieten" fĂŒr den Fall von Barbara und Henri aus Nyon

Fazit

Das erste und wichtigste, woran ihr bei diesem Blogpost denken solltet, ist, dass die Mathematik niemals lĂŒgt. Also, ja, auf die Frage "Kauf oder Miete einer Wohnung in Lausanne?" Lautet die Antwort: "Kommt drauf an." Aber es kommt auf leicht zu findende personenbezogene Daten an, die euch ein klares und prĂ€zises Ergebnis liefern.

Das zweitwichtigste Element an diesem Artikel ist, dass ausser den offensichtlichen Variablen wie dem Preis der Immobilie in der Schweiz und dem Preis der Schweizer Miete die wichtigsten Variablen bei der Entscheidung "Kauf oder Miete in der Schweiz" die Zeitdauer, in der ihr in derselben Immobilie wohnt und eure FĂ€higkeit, eine angemessene Rendite fĂŒr eure Börseninvestitionen zu erzielen sind.

Abgesehen von dem mathematischen Ergebnis gibt es keine eine Wahrheit, da es viele andere Parameter gibt. Was ist, wenn ihr nicht riskieren wollt, in 10 Jahren von euren derzeitigen Vermieter aus eurer Mietwohnung in ZĂŒrich vertrieben zu werden? Oder was ist, wenn ihr gerne alte GebĂ€ude renoviert und frustriert seid, ein Haus in der Schweiz zu mieten, weil ihr da nichts machen dĂŒrft? Oder was ist, wenn ihr euch in 8 Jahren entscheidet, ins Ausland zu ziehen und nicht 25 Jahre am gleichen Ort bleiben wollt wie geplant?

Auf der anderen Seite gibt es die goldene Regel: Ihr mĂŒsst eure eigenen Simulationen machen, bevor ihr die wichtige Entscheidung trefft, ob ihr in den nĂ€chsten 20 bis 30 Jahren in der Schweiz mieten oder kaufen wollt, da sich die Auswirkungen bei solchen BetrĂ€gen sehr schnell summieren - wir sprechen von Dutzenden oder sogar Hunderttausenden CHF mehr in eurer Tasche!

Und Frugalisten mĂŒssen natĂŒrlich auch die potenziellen Ersparnisse auf beiden Seiten ordentlich investieren, wie Julia und Steven.

Und du, hast du gekauft, oder wohnst du zur Miete? Was sagt der Moneyland.ch-Rechner fĂŒr deine Situation? Kennst du das Ergebnis schon? Überrascht? Oder nicht?


PS: Ich denke darĂŒber nach, eine Serie basierend auf diesem Artikel zu erstellen, da es so viele verschiedene Beispiele gibt, wie es Leser gibt. Zögert nicht, mir alle eure Daten per E-Mail zu senden, wenn ihr zwischen Kauf oder Miete in der Schweiz zögert, damit wir im Blog einen Artikel darĂŒber verfassen und die Meinung der MP-Community erfahren können.


[1] Wie berechne ich meinen Grenzsteuersatz?
Um deinen Grenzsteuersatz zu erhalten, rufst du einfach den Online-Steuerrechner deines Kantons auf. Gib deine persönlichen Daten ein (auch, ob du verheiratet bist, mit oder ohne Kinder etc.), dein aktuelles zu versteuerndes Einkommen ein und dann den Steuerbetrag, den du gemĂ€ss dem Rechner zahlen musst. Du wiederholst das ĂŒber den Online-Steuerrechner fĂŒr den direkten Bundessteueranteil.

Wiederhole dann diese beiden Berechnungen mit deinem neuen steuerpflichtigen Einkommen, wenn sich dein Gehalt beispielsweise um CHF 1'000 erhöht.

Abschliessend berechnest du den Steuersatz nach folgender Formel: (neue Steuer - aktuelle Steuer) / (neues zu versteuerndes Einkommen - altes zu versteuerndes Einkommen) = Grenzsteuersatz.

Anhand eines konkreten Beispiels ergibt dies:

  • Aktuelles Einkommen = CHF 100'000/Jahr
  • Aktuelle Steuern = CHF 20'000/Jahr
  • Neues Einkommen = CHF 105'000/Jahr
  • Neue Steuern = CHF 22'000/Jahr
  • Grenzsteuersatz = 40% (denn (CHF 22'000 - CHF 20'000) / (CHF 105'000 - CHF 100'000) = 0.4)

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