"Wie ich mein erstes Eigenheim in der Schweiz kaufe" Anleitung | Schritt 7 – Vertragsabschluss

Ich bin besorgt um dich. Versteh mich nicht falsch, ich bin froh, dass du es geschafft hast, mit dem Verkäufer übereinzukommen, aber trotzdem... Ich bin besorgt um dich, wenn ich an all die verbleibenden Schritte denke, bis du dein Zuhause betreten kannst.
Viele vertragliche Details müssen noch diskutiert und unterzeichnet werden. Ich habe das schon durchgemacht und ich wünschte, jemand hätte meine Hand gehalten und mir gesagt, was ich tun soll.
Ich will dieser jemand für dich sein.

Endgültige Wahl deiner Hypothek

Jetzt ist es an der Zeit, den Geldmann zurückzurufen, der dir den besten Hypothekenzinssatz angeboten hatte.
Das ist ein kritischer Schritt. Du unterschreibst für das, was deine Miete in den nächsten fünf bis fünfzehn Jahren sein wird. Du musst deine Hypothek anhand von drei Schlüsselfaktoren auswählen.

‌Schlüsselfaktor #1: Art der Hypothek
In der Schweiz gibt es drei Hypotheken-Typen: Festzins, variabler Zinssatz und LIBOR-basierter Zinssatz.

Die Festzins wird heutzutage am häufigsten verwendet, da die Zinssätze sehr niedrig sind und die Menschen das Sicherheitsgefühl schätzen, ihr Mietbudget für die nächsten zehn Jahre zu kennen.
Historisch gesehen ist dies trotzdem aus zwei Gründen nicht die beste Option:

  • 1/ Wenn du dein Eigenheim aus was für einem Grund auch immer verkaufen musst, musst du möglicherweise mehrere Zehntausend CHF zahlen, um deinen Hypothekenvertrag zu kündigen (der Betrag entspricht dem Unterschied zwischen dem, was die Bank verdienen würde, wenn sie deinen Kredit an der Börse angelegt hätte und dem, was sie von deinen Zinsen bekommen – wenn der Betrag positiv ist, fang nicht an zu träumen, sie erstatten dir die Differenz nicht)
  • 2/ Du weisst nicht, bei welchen Zinssätzen du in zehn Jahren landen wirst, wenn du deinen Hypothekenvertrag verlängern musst

Hypotheken mit variablem Zinssatz gibt es nicht mehr oft, da sie in diese Zeit der Niedrigzinsen teurer sind. Die Idee dieser Art Hypothek ist es, den Trends des Hypothekenmarktes zu folgen: Wenn er raufgeht, steigen deine Zinsen; Wenn er runtergeht, sinken deine Zinsen. Die Bank, bei der du die Hypothek hast, ist die einzige Instanz, die über den Zinssatz entscheidet – d. h. es gibt keine zentrale Behörde, die ihn definiert.
Er kann jedoch nützlich sein, wenn du Flexibilität brauchst. Zum Beispiel, wenn du beim Verkauf deiner Immobilie mehrere Erstattungen vornehmen möchtest.

Der letzte Typ ist die LIBOR-basierte Hypothek. Das steht für London Inter Bank Offered Rate – d. h. den durchschnittlichen Kurs, zu dem führende Banken weltweit Geld untereinander austauschen.
Banken verwenden ihn als Index für Hypotheken. Die Vertragslaufzeit beträgt normalerweise drei Jahre und der Zinssatz wird alle drei Monate aktualisiert.
Es wird von unabhängigen Beratern oft empfohlen, da er der transparenteste ist und die beste historische Performance unter allen drei Typen aufweist. Sie sagen oft, dass er für Menschen ist, die mit den Marktspitzen umgehen können – klingt nach uns Mustachians.

‌Schlüsselfaktor Nr. 2: Hypothekentranchen
Banken und Versicherungen wollen vor allem eines, wenn es um Hypotheken geht. Sie wollen dich für die nächsten dreissig Jahre an ihre Firma binden. Dafür verwenden sie Hypothekentranchen.
Dieses leistungsstarke Tool zum Geldmachen kann jedoch so eingesetzt werden, dass es dir und nicht der Bank zugutekommt.

Das Teufel-Beispiel: Du unterschreibst eine feste Hypothek, die in zwei Tranchen von fünf beziehungsweise acht Jahren aufgeteilt ist.
Was passiert nach den ersten fünf Jahren? Du bist an deine aktuelle Institution gebunden. Eine Übertragung einer laufenden Hypothek ist entweder unmöglich oder kostspielig (mit Hypothekenaustrittsgebühr und Hypothekenanmerkung zur Übergabe an das neue Finanzinstitut). Das Beste, was du in dieser Situation tun kannst, ist, diese Tranche nur für drei Jahre zu verlängern (um die acht Jahre der anderen Tranche zu erreichen). Es steht der Bank jedoch frei, dir für drei Jahre nur "schlechte Deals" anzubieten. Du entscheidest dich für einen längeren Zeitraum, um keine zu schlechten Zinsen zu haben. Du steckst bei ihnen fest. Tschüss, Konkurrenten mit euren günstigen Hypotheken.
Und wieder von vorne, und teure Zinsen bezahlen für den Rest deines Lebens.

Das Mustachian-Beispiel: Du nutzt Tranchen zu deinem Vorteil. Die erste ist ein LIBOR für drei Jahre; die zweite ist eine feste Rate für sechs oder neun Jahre. Auf diese Weise geniesst du die Sicherheit niedriger Zinssätze (wie in dieser aktuellen Periode) und nutzt die LIBOR-Chancen.
In einer Situation, in der du sicher bist, für 20 bis 30 Jahre im selben Haus zu wohnen, könnte eine vollständige LIBOR-Hypothek interessant sein, wenn du dir die historischen Zinsen ansiehst. Dieser Ratschlag berücksichtigt, dass du ein Mustachian bist und dank deiner hohen Ersparnis bedenkenlos mit Peaks umgehen kannst.

Wie du verstehst, hängt die Wahl der Dauer und des Prozentsatzes der Aufteilung von deiner persönlichen Situation sowie von der Marktperiode ab.
Der wichtige Punkt bei Tranchen ist, sicherzustellen, dass du nicht über Jahrzehnte auf eine bestimmte Organisation festgelegt bist. Du willst Flexibilität. Du willst die Möglichkeit, die niedrigste Zinsrate auf dem Markt zu wählen.

‌Schlüsselfaktor # 3: Direkte oder indirekte Amortisation
Dieser Faktor könnte der blödeste sein. Welches Land würde es den Menschen ermöglichen, Schulden so lange wie möglich zu halten, um ihre Steuern zu senken...
In der Schweiz kannst du wählen, ob du deine Hypothek jeden Monat zurückzahlst (d. h. direkte Amortisation) oder eine Säule 3a öffnen und als indirekte Amortisationshilfe verwenden möchtest (d. h. der Versicherungsteil der 3a wird von der Bank verpfändet).
Die tatsächlichen Vorschriften besagen, dass je mehr Immobilienschulden du hast, desto weniger Steuern du zahlst. Wenn du eine 3a-Säule hast, kannst du die entsprechenden Steuerabzüge geltend machen. Doppelter Gewinn, um deine Schulden so lange wie möglich zu halten.
Die aktuellen Zinssätze sind so niedrig, dass es wirklich attraktiv ist, sie zu bezahlen und alle Einsparungen in die Miete und Steuern zu investieren.
Ich werde zu diesem Thema einen dedizierten Post mit mehr Zahlen und Beispielen schreiben, da dies für Neuankömmlinge verwirrend sein kann.

‌MPs Hypothek – die endgültige Wahl
Für diesen Kauf haben wir alles gegeben und sind bei einem Geldpolster nahe der CHF 0 gelandet.
In einer solchen Situation mussten wir eine Sicherheitsmassnahme ergreifen. Wir haben eine feste Hypothek von zehn Jahren gewählt. Wir hätten eine kürzere Zeit nehmen können, aber die Zinssätze waren historisch so niedrig, dass wir es für besser hielten, sie für längere Zeit festzumachen.
Du fragst dich vielleicht, warum wir keine LIBOR-Tranche gewählt haben? Obwohl unsere Sparrrate eine solche Entscheidung zulassen würde, könnte einer von uns immer noch entlassen werden, und mit zwei Kindern haben wir es vorgezogen, unser Budget zu sichern, während wir unseren Notfallfonds wieder aufbauen. Wir werden ganz klar einen anderen Ansatz haben, wenn wir in zehn Jahren erneuern.
Bei der Amortisation haben wir uns für die indirekte entschieden.

Für den Fall, dass wir unser Notfallkissen nicht berühren würden, hätten wir zwei Drittel LIBORs genutzt, wegen der (sehr) niedrigen Raten, und ein Drittel Festzinsen, um eine Sicherheitsmarge aufrechtzuerhalten.

Randbemerkung zum Terminzinssatz

Es kommt oft zu einer Verzögerung zwischen dem Besuch bei deinem Geldmann und der tatsächlichen Unterschrift beim Notar. Hypothekenangebote sind in der Regel 30 Tage gültig und wenn deine Transaktion länger dauert, musst du ein neues Angebot mit einem aktualisierten Zinssatz einholen – der höher oder niedriger sein kann als der anfängliche.
Eine Lösung, die Banken und Versicherungen zur Fixierung eines Festzinses vorsehen, wird als Forward Rate, Terminkurs oder Terminzinssatz bezeichnet.

Ich habe auf meiner Reise zwei Arten von "Terminzinssatz" gesehen.
Die erste: Unternehmen behaupten, es sei kostenlos, aber tatsächlich beginnen sie bei der Vertragsvergabe mit der festen Rate. Das bedeutet, wenn du deinen Fünfjahresvertrag mit Festzins am 1. Juli unterzeichnest und die Hypothek am nächsten 1. Januar mit der Unterschrift beim Notar beginnt, hast du eine Vertragslaufzeit von viereinhalb Jahren.
Die zweite Art ist, dass du dafür zahlst, den Zinssatz festzumachen (entweder eine Gebühr oder einen leicht erhöhten Zinssatz).

Wir wählten die erste Art "Terminzins". Daher haben wir einen kürzeren Hypothekenvertrag (~ 9,5 Jahre statt 10). Zu dieser Zeit war ich enttäuscht, ein halbes Jahr mit sehr niedrigen Zinsen verloren zu haben. Jetzt sehe ich es als eine Gelegenheit, früher als erwartet auf eine LIBOR-Hypothek umzusteigen.

Das Säulenspiel

‌Neue 3a-Säulen eröffnen
Wenn du dich für eine "indirekte Rückzahlungsstrategie" entscheidest, wirst du häufig gezwungen, eine dritte Säule deines Kreditgebers zu wählen.
Ihre Bedingungen sind alles andere als optimal – verglichen mit der besten dritten Säule auf dem Markt – aber sie schlagen trotzdem dritte Säulen vor, die in Aktien investiert sind.
Als ich im Juli letzten Jahres mit dem Geldmann verhandelte, bot er drei Optionen für die dritte Säule an. Ich sagte ihm, dass ich die mit den geringsten Gebühren und die am meisten in Aktien investierte möchte, worauf er antwortete, dass das gehen sollte.
Er war überzeugend mit seinem Anzug und seinem väterlichen Ton. Er sagte mir, ich solle mir keinen Stress machen. Ich solle sich auf meine Hypotheken- und Wohnungsverhandlungen konzentrieren, und wir hätten noch Zeit bis November, um alles zu finalisieren, um termingerecht Steueroptimierungen wirksam einzusetzen zu können.

In dieser Phase konzentrierte ich mich darauf, alles zu bekommen, um den Terminkurskaufvertrag für die Immobilie zu unterzeichnen, die Transaktion festzumachen und wieder zu atmen. Ich habe auf meinen Kreditgeber gehört. Ich machte mir keine Sorgen über die Eröffnung der dritten Säule.

Wir spulen vor zum November. Ich kontaktierte meinen Geldmann, damit wir uns treffen. Ich war gut vorbereitet und wusste, was ich wollte. Vorbereitet auf die schlimmste dritte Säule, die mein Kreditgeber versuchen würde, mir zu verkaufen. Aber nicht bereit für "Ich habe verstanden, was Sie wollen, aber ich mache mir Sorgen, dass meine Hypothekenabteilung eine andere fordern könnte."
Einen Tag später schickte er mir eine E-Mail. Aufgrund unserer grenzwertigen 20%-Finanzlage wurde ich gezwungen, eine der beiden am wenigsten interessanten Optionen zu wählen. Und er schlug vor, es in eine für meine Frau und eine für mich selbst zu teilen. Ich bat um ein weiteres Treffen.
Nach einer Stunde Verhandlung kamen wir zu der Vereinbarung, dass ich seine dritte Säule akzeptiere, aber dass ich alles unter meinem Namen nehme. Ich wollte die Möglichkeit behalten, ein Swisscanto-Produkt für meine Frau auszuwählen.

An diesem Punkt fragst du vielleicht, warum ich nicht zurückgetreten bin und behauptet habe, ich würde seine Hypothek nicht nehmen, wenn ich meine dritte Säule nicht wählen könne? Nun, denk dran, dass wir im November waren und beim Finalisieren der Nebenverträge.
Du hast recht, wenn du das Gefühl hast, dass er mich betrogen hat. Ich habe es auch gefühlt. Noch heute eigentlich.
Die Lektion, die ich gelernt habe, ist super einfach, und doch übersieht man sie unter Zeit- oder Vertrauensdruck. Die Lektion lautet: Lass dir wichtige und implizite Vereinbarungen schriftlich geben. Das ist es!

Ich will gar nicht vom ersten Vertragsentwurf reden, den er mir schickte, der die schlechteste Option der dritten Säule enthielt. Ich habe ihn höflich auf den Fehler hingewiesen. Die Korrektur – sowie Entschuldigungen – kamen in den nächsten 24 Stunden. Ob es eine Verkaufsstrategie war oder nicht werde ich nie erfahren. Was ich weiss ist, dass das Vertrauen gebrochen ist. Ich betrachte ihn wie jeden anderen Geldmenschen, anstatt als jemanden, an den ich mich wegen weiterer Dienstleistungen wenden werde.

‌Bestehende 2. oder 3. Säulen zum Abheben oder zur Verpfändung
Wie es ein selbstbewusster (dummer?) Pokerspieler tun würde, sieht der Kauf meines Eigenheims wie eine All-In-Strategie aus. Trotzdem fühlte ich mich zuversichtlich. Ich habe mein Geld der zweiten und dritten Säule verwendet, und meine Frau hat ihre zweite verpfändet.
Ich überzeugte mich selbst damit, dass wir nie wissen, welche Gesetze in den nächsten drei Jahrzehnten über die Rechte erfunden werden, die wir an unseren persönlichen Säulen haben. Daher war es besser, dieses Geld vorerst arbeiten zu lassen und es nicht in einer Pensionskasse mit niedrigen Zinsen schlummern zu lassen.

Wenn du auch dieses Entnahme- und Verpfändungsspiel spielst, ist es wichtig, dass du in zwei verschiedenen Steuerjahren das Geld aus deinen Säulen holst.
Diese einfache Regel gilt auch, wenn du das gesetzliche Ruhestandsalter erreicht hast.
Das Gesetz schreibt vor, dass der Prozentsatz der Steuern steigt, je mehr du entnimmst. Warum sollte sich ein Mustachian weigern, mehrere Tausender zu retten! Wir haben damit etwa CHF 1'000 gespart.
Ein konkretes Beispiel mit Zahlen findest du in diesem VZ-Artikel (DE hier, FR dort).

‌Steuern und Gebühren
Ich habe im ersten Post dieser Reihe die Steuern aufgeführt, die wir für die Auflösung unserer zweiten und dritten Säule zahlen mussten.
Aber da ist noch mehr. Mehr Belastungen für dein hart verdientes Geld!

Für meine Abhebung der zweiten Säule mussten wir eine Gebühr von CHF 500 bezahlen.
Und für die Verpfändung der Säule meiner Frau bekamen wir eine nette Rechnung von CHF 200...
Ich kann es kaum erwarten, dass Fintech diese unsinnigen Gebühren in Ordnung bringt!

Es lohnt sich, deine Verträge zu überprüfen, um zu sehen, ob die Höhe der Gebühren die Abhebung wert ist.

Soll ich mit meinem Hypothekenvertrag fortfahren, bevor ich beim Notar unterschreibe?

Ich erinnere mich daran, mich während dieses Vertragsschritts in einem Teufelskreis verloren zu haben. Ich musste mein finanzielles Engagement durch eine Hypothek sichern, bevor ich beim Notar unterschrieb (das ist eine gesetzliche Anforderung), aber ich musste auch die Immobilientransaktion vor dem Unterschreiben eines Hypothekenvertrags abgeschlossen haben.
Mach dir da keine Sorgen! Mein Kreditgeber bestätigte, dass der Hypothekenvertrag ebenfalls storniert würde, wenn der Deal storniert würde.

Niemand wird für dich kämpfen, ausser du selbst

Pass wirklich auf, dass die Finanzleute dich nicht betrügen, wie es mir passiert ist.
Sei stark. Sei unhöflich, wenn nötig. Du wirst ihr Gesicht jahrelang nicht mehr sehen, und sie werden zwischendurch sowieso in einer anderen Firma sein!
Konzentrier dich auf Zahlen und Vertragsdetails. Mach dir keine Sorgen darüber, wie du mit deinen pingeligen Fragen zum Kleingedruckten des Vertrags aussiehst. Wage es, um eine schriftliche Bestätigung dessen zu bitten, was in einer Besprechung gesagt wurde.
Du musst für das kämpfen, was du willst. Niemand sonst wird es für dich tun.

Nächster Schritt: Unterschrift und Champagner

Wenn du nach diesem Post mit mehr als zweitausend Wörtern noch am Leben bist, bedeutet das, dass du es geschafft hast! Der nächste Schritt ist die Unterschrift beim Notar. Und ein Champagnerbad – einfach, weil du es verdient hast.

Aber denk nicht, du bist jetzt fertig... Du musst jetzt echtes Geld vorzeigen!
Es gibt noch interessante Details zu erfahren. Wann den Koffer abgeben? Wie viel Geld geht an wen während einer Immobilientransaktion (obwohl du dich vielleicht nur dafür interessierst, was aus deiner Tasche kommt)? Und welche Champagner-Marke empfiehlt MP, um ein solches Ereignis zu feiern?!?

Wenn du auf dem Weg zum Eigenheim bist (oder bereits Eigenheimbesitzer bist), teil uns doch die vertraglichen Details mit, mit denen du konfrontiert wurdest oder die auf verschiedene Arten von Immobilientransaktionen zutreffen.


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