"Wie ich mein erstes Eigenheim in der Schweiz kaufe" Anleitung | Schritt 1 - Deine Hypotheken-Kapazität

Schritt 1 - Deine Hypotheken-Kapazität

Ich wünschte, ich hätte jemanden gehabt, um mich an die Hand zu nehmen, als wir mit dem Kauf unseres ersten Eigenheims in der Schweiz starteten.

Und genau deshalb beschloss ich, diese Art "Anleitung" zu schreiben – um euch zu erklären, welche Schritte ich durchlaufen habe, von der Recherche bis ich endlich die Schlüssel in der Hand hielt!

Um es nochmal klar zu sagen – ich behaupte nicht, ein Immobilienexperte zu sein.

Ich möchte einfach meine Erfahrung mit euch teilen, damit ihr so viel wie möglich davon profitieren könnt.

In diesem ersten Teil der Anleitung namens "Hypotheken-Kapazität" erläutere ich, wie du ganz einfach vermeiden kannst, Täuschung um Täuschung zu erleben.
Wer möchte in seinem Leben schon mit Täuschung experimentieren? Ganz sicher nicht ihr, meine lieben MP-Leser!

Macht euch darauf gefasst, einige Abende lang eure Couch zu geniessen, aber macht auch, dass ihr rauskommt, um mit echten Leuten zu reden.
Ein Eigenheim zu kaufen, ist eine echt aufregende Sache!

Ich will, dass ihr die Lenker eures ersten Eigentumserwerbs seid. Und nicht die Banken!
Diesen Punkt werden wir auch behandeln.

1/ Stell deine Zahlen zusammen

Der erste Schritt, um deine Hypothekenkapazität zu kennen, besteht darin, zu berechnen, wie viel Geld du bisher zusammenhast und wie viel du derzeit verdienst.

Falls du bereits deinen Nettowert berechnet hast, hast du schon fast alles, was du brauchst.

Unten siehst du die vier Zahlen, die du brauchst.

A/ Wie viel Geld bist du wegzugeben bereit, während du noch genügend zum Leben übrighast?

Hier reden wir über Barmittel und Vermögenswerte, die dir vielleicht zur Verfügung stehen.
Als Mustachian solltest du dir überlegen, ein Geldpolster zu behalten und nicht im Poker-Stil alles zu setzen!

Vergiss in dieser Kategorie nicht, Geld zu berücksichtigen, das jemand aus deiner Familie dir leihen könnte.

Bei uns war es so, dass wir etwas weniger als CHF 100'000 in Bar hatten, aber ich wusste, dass ich auch etwas Geld (CHF 10-20K) von meinen Eltern hätte bekommen können, falls es wirklich nötig gewesen wäre.

Eine Randbemerkung, während wir über Schenkungen zwischen Familienmitgliedern und anderen sprechen: Je nach Schenkungsbetrag können Steuern anfallen.

Es hängt auch davon ab, in welchem Kanton du lebst.

Ich fand diese sehr interessante Zusammenfassung zur Schweizer Schenkungssteuer (Quelle: Crédit Suisse), die dir alles zu den Steuerbeträgen deines Kantons für deine Situation sagt – denk unbedingt daran, das auf der Website deines Kantons zu überprüfen, da diese Datei von 2015 ist.

B/ Wie viel Geld hast du in deiner 2. Säule?

Diese Info findest du auf dem Papier, das einmal jährlich von deiner Pensionskasse ausgegeben wird: Es heisst auf Deutsch "Austrittsleistungen" ("prestations de sortie" auf Französisch und "termination benefits" auf Englisch).

Unsere Situation ist eine guter Anwendungsfall, um dir einige knifflige Regeln zur 2. Säule zu erklären.

2. Säule-Regel #1: Kann 10% des Gesamtwerts der Wohnung nicht überschreiten
2012 wurde ein Schweizer Gesetz verabschiedet, um Menschen bei Ihren Gelddingen zu unterstützen – leider ist nicht jede/r ein Mustachian – damit sie nicht bankrottgehen...
Dieses Gesetz begrenzt die Entnahme aus dem Pensionsfonds, so dass 10% des Gesamtwerts der Immobilie nicht überschritten werden dürfen erlegt dir auf, dass du mindestens 10% des Gesamtwerts in bar haben musst.
In unserem Fall mit einem Eigenheimwert von CHF 700'000 bedeutete dies, dass der Höchstbetrag, den wir unserer 2. Säule entziehen konnten Mindestbetrag, den wir brauchten, CHF 70'000 betrug.

Wir mussten nicht allzu viel Brainstorming machen, da wir insgesamt weniger hatten - jung zu sein hat seine eigenen "Vorteile"!


UPDATE 30.01.2017:
Dank dem Kommentar von @pave habe ich einen Fehler im obigen Absatz korrigiert.


2. Säule-Regel #2: Du musst alles erstatten, wenn du verkaufst
Falls du deine Immobilie in ein paar Jahren wieder verkaufst, musst du das Geld, das du deiner Pensionskasse entnommen hast, erstatten.

2. Säule-Regel #3: Diese Geldquelle kann nicht zur Bezahlung des Notars verwendet werden
Du kannst dieses Geld der 2. Säule nicht zur Zahlung der Notargebühren in Höhe von etwa 5% des Immobilienwertes verwenden.

2. Säule-Regel #4: Auszahlung wird besteuert
Auf deine Auszahlung aus der 2. Säule werden Steuern erhoben, die du etwa 1 oder 2 Monate nach der tatsächlichen Transaktion bezahlen musst.
Update 27.04.2016: Dank des Kommentars von Scafo kann ich dich darauf hinweisen, dass du im Falle eines Verkaufs die bezahlte Steuer erstatten bekommst (sie jedoch einfordern musst).

Du musst dein Budget entsprechend vorbereiten.

Ein Beispiel für den Kanton Waadt: Wir haben mein Geld aus der 2. Säule im Wert von CHF 29'500 verwendet und eine Steuerrechnung von rund CHF 1'000 erhalten.

Mit diesem Online-Rechner von PostFinance kannst du deine eigenen Zahlen berechnen (funktioniert für Auszahlungen sowohl aus der 2. als auch der 3. Säule).

C/ Wie viel Geld hast du in deiner 3. Säule?

Diese letzte Zahl ist optional, da die 3. Säule ein privater Pensionsfonds ist, was bedeutet, dass du allein entschieden hattest, eine anzulegen.

Falls du eine hast, hast du das Recht, einen Teil oder die gesamte Summe zu entziehen, da dies eine der drei zulässigen Anwendungsmöglichkeiten ist, als da wären: Wohneigentum, Umzug ins Ausland und Pensionierung.

Du findest deine Zahl auf dem jährlich aktualisierten Statusblatt deiner 3. Säule. Sie nennt sich "Rückkaufwert" ("valeur de rachat" auf Französisch, "surrender value" auf Englisch).

Wie bei der 2. Säule, wird das Geld, das du aus der 3. Säule auszahlen lässt, besteuert.
In unserem Fall haben wir CHF 20'000 von mir verwendet und Steuern in Höhe von CHF 500 bezahlt.
Frau MP verwendete CHF 16'000 und erhielt eine Steuerrechnung von CHF 360.

Es stellt sich immer die Frage, ob man sein Altersgeld zur Finanzierung seines Eigenheims verwenden sollte.

Meine Meinung zu diesem Thema ist, dass, wenn du etwas nicht kaufst, um zu spielen und versuchen, den Immobilienmarkt zu schlagen (d. h. wenn es sich um eine langfristige Investition handelt), ich lieber mein hart verdientes Geld nutzen möchte, anstatt es auf einem Niedrigzinskonto verrotten zu lassen, das durch staatliche Vorschriften geregelt wird – mit allem Respekt und Vertrauen, das ich für die Schweizer Gesetzgebung habe.

D/ Dein jährliches Bruttogehalt

Zusätzlich zu deinem Nettovermögen brauchst du dein Jahresbruttogehalt, um herauszufinden, ob du die Hypothekenzinsen und deine neuen Eigenheimkosten tragen kannst. Dies könnte ein Deal Breaker sein.

Ich erkläre untenstehend, wie diese Berechnung in der Schweiz gehandhabt wird.

2/ Berechne deine Hypothekenkapazität

Jetzt, wo du all deine Zahlen zusammenhast, lass uns deine Hypothekenkapazität selbst berechnen, ehe du zu den Kredithaien gehst.

Du kannst eins der vielen Online-Tools dafür verwenden.

Geh auf die Website deiner bevorzugten Bank oder Versicherung und sieh dir deren Online-Tool zur Hypothekenberechnung an – fast alle haben eins.

Mein bevorzugtes unabhängiges Tool ist das von DL, das einem einen sehr schnellen und genauen Überblick über seine Hypothekenkapazität gibt.
Zögere nicht, dir die Zinssätze zu schnappen, um die aktuellen Marktoptionen zu bewerten.

Lass uns aber trotzdem etwas Old School sein und ein wenig (einfache) Mathematik auf Papier machen!

Unsere Beispielrechnung aus dem realen Leben

Anhand unseres realen Beispiels zeige ich dir, wie du die Sache auf dem Papier berechnest:

  • Verfügbares Bargeld = CHF 74'500
  • Geld der 2. Säule = CHF 29'500
  • Geld der 3. Säule = CHF 36'000
  • __
  • Barmittel insgesamt = CHF 140'000
  • __
  • Hypothekenkapazität= CHF 140'000 * 100 / 25 = CHF 560'000

Kurze Erklärung: In der Schweiz verlangen Banken 20% des Eigenheimwerts als Anzahlung.
Es ist eine obligatorische Voraussetzung.

Du musst auch Notargebühren bezahlen, die zusätzlichen 5% des Hauswerts entsprechen.
Du kannst nicht die Hypothek nutzen, um sie zu bezahlen – dies ist theoretisch, da einige Unternehmen immer noch Workarounds finden, um dir da bei der Finanzierung zu helfen.

Dies führt uns zu insgesamt 25% Bargeld als Anzahlung, um in der Schweiz eine Hypothek zu erhalten.

Übersieh diesen Schritt nicht und rechne selbst alles durch.

Es hilft dir, dein Selbstvertrauen für die Gespräche mit Bankern aufzubauen und eine "Lehrer-Schüler-Beziehung" zu vermeiden.

Sie sind nicht schlauer als du.

Das einzige wichtige Unterscheidungsmerkmal sind die Daten, die sie kennen.

‌Das kannst du auch lernen.

Um es klar zu sagen: Wir haben hier den maximalen Wert deiner Hypothek definiert, nicht deinen Zielwert!
Lass nicht deine Bank entscheiden, was du kaufen musst.

Der Lenker deines Eigenheimerwerbs bist du.

Und jetzt, wo du alle Zahlen bei der Hand hast, weisst du, wonach du suchen kannst und vermeidest Täuschung nach Täuschung.

3/ Prüfe, ob du die Hypothek und deren Zusatzkosten tragen kannst

In Schritt 1. d hatte ich dich gebeten, dein jährliches Bruttoeinkommen zu berechnen.

Das Ziel ist eine letzte Überprüfung, um die Täuschungsmöglichkeiten vollständig zu beseitigen, die dir im Büro deines Bankiers bevorstehen.

Um mit dem Beispiel von Familie MP weiterzumachen – ja, ich habe beschlossen, euch einige weitere Zahlen offenzulegen, liebe Voyeure – runden wir jetzt das Jahresbruttoeinkommen auf 145'000 CHF auf.

Die Regel der Geldmenschen ist, zu prüfen, ob alle Zinsen + Gebühren für ein Jahr nicht mehr als ein Drittel deines Jahresbruttoeinkommens ausmachen.

Immer noch auf unserem Beispiel basierend, siehst du hier, wie sie das in etwa berechnen:

  • Zinsen: Unsere Hypothek beträgt CHF 550'000, und zur Sicherheit nehmen Bankiers einen Zinssatz von 5%, um sicherzugehen, dass du es im Falle eines Marktausfalls finanziell noch tragen könntest, was dann CHF 27'500 (= CHF 550'000 x 0,05) wären.
  • Gebühren: Man sagt normalerweise, dass die jährlichen Gesamtgebühren etwa 1% des Gesamtwerts des Eigenheims betragen sollten, in unserem Fall also etwa CHF 7'000 (= CHF 700'000 x 0.01).
  • Amortisation: Da du einen Teil deiner Hypothek nach unterschiedlichen Regeln je nach deiner Situation erstatten musst, wird für diese theoretische Amortisationsprüfung eine grobe Schätzung von 1% des Hypothekenwerts vorgenommen: in unserem Fall CHF 5'500 (= CHF 550'000 x 0,01).
  • Leasing/Kredit: Wenn du noch kein echter Mustachian bist (WTF?!?), musst du auch Leasing- und/oder Privatkredite hinzuaddieren, die du möglicherweise hast (und Alimente nicht vergessen, falls das für dich zutrifft).

Somit gelangen wir zu einem theoretischen Betrag für die Gesamtgebühren für den MP-Haushalt von: CHF 27'500 + CHF 7'000 + 5'500 = CHF 40'000.

Unsere theoretische maximale Kapazität für Gebühren beträgt 33% unseres jährlichen Bruttoeinkommens: CHF 145'000 x 0,33 = CHF 47'850.

Juchhuuu, damit befinden uns in der sicheren Zone – unsere theoretische maximale Kapazität von CHF 47'850 > der Betrag unserer jährlichen theoretischen Gesamtkosten von CHF 40'000!!!

4/ Konfrontiere deine Berechnungen mit der Realität

Wenn du deine Hausaufgaben gemacht hast, geh raus und sprich mit Bankiers, um dich deiner Situation zu stellen.

Bereite alle deine Zahlen vor und mach Termine mit ihnen, um dir ihre Schlussfolgerung bezüglich deiner Hypothekenkapazität anzuhören.

Wenn du Schritt 2 dieses Artikels befolgt hast, solltest du nicht vielen Täuschungen unterlegen sein, aber es ist trotzdem besser, die Theorie mit der Realität abzugleichen.
Und möglicherweise kannst du uns sogar noch etwas beibringen, falls du etwas Neues lernst!

Wo du gerade dabei bist, fang an, ihre Zinssätze zu sammeln, um zu sehen, ob das, was du im Internet gefunden hast, genau war oder nicht (sie haben oft besondere Bedingungen im Vergleich dazu, was im Internet steht, wenn du hingehst und mit ihnen diskutierst).

Wichtiger Hinweis: Verpflichte dich in dieser Phase zu nichts!
Schliesslich hast du noch keine Ahnung, was du als Zuhause finden wirst.
Du wirst jedenfalls überrascht sein, wie schnell sie deinen Fall abhandeln werden, da du in diesem Schritt keinen echten Anwendungsfall hast, auf den sie dir Geld leihen könnten.

Noch ein Tipp: Geh zu Unternehmen, bei denen du bereits Kunde bist
Dort könntest du aufgrund deiner Loyalität besondere Raten bekommen.
Die Besprechung sollte auch etwas schneller gehen, da die Bank/Versicherung vielleicht schon einige oder die meisten deiner persönlichen Informationen hat – oder auch nicht.

Letzter Hinweis: Stell sicher, dass du diese 25% Anzahlung hast
Versuche auch, genügend Geldpolster zu haben, so dass du dich sehr wohl dabei fühlst, diesen riesigen Geldbetrag wegzugeben.
Dies wird dir helfen, das Verhandlungsspiel zu lenken und von den ersten Meetings an nicht mehr als nötig beweisen zu müssen.

So lief es bei uns.

Können wir nicht empfehlen.

Nächster Schritt: Definiere das Was

Jetzt weisst du genau, was deine Hypothekenkapazität ist.
Du hast auch eine ungefähre Vorstellung von den aktuellen Zinssätzen.

Der nächste Schritt für dich: Fang an, das Was zu definieren.

Bleib dran für den zweiten Teil dieser spannenden Eigenheim-Quest.

Und bitte – wenn du auf dem Weg zum Wohneigentum bist, lass mich/uns ein paar knackige Details deiner Situation wissen. Ich bin sicher, ich kann noch jede Menge lernen.


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